令和7年1月14日　提出 静岡葵 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区瀬名中央３丁目２００番３６８ ｢瀬名中央３－１４－１６｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 静岡 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 静岡駅北東方 6.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅団地地域にあり、生活利便性が比較的良好で需要が堅調なため、今後とも地価は上昇傾向で 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地周辺から郊外に至る住宅地域である。主な需要者は静岡市内に居住する一次取得者等である。比較 的古い住宅団地のため供給は少ない。商業施設、医療施設、小中学校等が適正に配置され、生活利便性は比較的良好で あることから需要は堅調である。土地は２，０００万円前後、新築戸建物件は３，５００万円～４，５００万円程度が 需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は共同住宅を建築するには画地規模が小さくは合理的な賃貸物件の想定が困難であるため、収益価格は試算しな かった。居住の快適性が重視され、自己用戸建住宅地の取引を中心とする地域であるため、市場性を反映した比準価格 を採用し、周辺の不動産市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葵区の住宅地は、中心部の住環境の良い地域 や郊外部でも生活利便性の良い地域の需要は 堅調であるが、災害リスクのある地域の需要 は弱い。 格別な変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％