令和7年1月15日　提出 静岡葵 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.

鑑定評価額 36,100,000 円  １㎡当たりの価格 219,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区緑町９６番１ ｢緑町８－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅を中 心とする閑静な既成 住宅地域 南西5.6m市道 水道、ガス、下水 静岡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．６ｍ 市道 交通 施設 静岡駅北方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近い閑静な住宅地域で高価格帯の人気の地区である。特段の変動要因は見られず、当面は現状を維持し て推移するものと予測する。市内で選好性が高く堅調な需要から、当面地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    219,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市の価格上位の住宅地域一円である。需要者層は所得の高い勤労者や自営業者等が中心となる。市内 で人気の高い文教地区で、外部からの流入も見られる。住環境及び利便性に優れ、学区の選好性や競争力が高いことか ら需要が強い状況が継続している。土地の価格帯は３，０００万円～４，５００万円程度、新築戸建で５，０００万円 ～６，５００万円程度となるが、画地の小規模化が進んでおり価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性や利便性を重視した自用目的の取引が大部分を占め、 標準地の画地規模も勘案すると経済合理性を備えた賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなか った。一方、比準価格は、市場の実態を反映した客観的で実証的な価格であることから規範性が高い。以上より、本件 では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    310,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [102.0] 100 [146.9] [102.0] 100 219,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    211,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気に先行き不透明感がある中で、葵区住宅 地の不動産需要は堅調であるが、地域の名声 や災害リスクなど立地条件による選別が進ん でいる。 市内で人気の文教地区で、住環境や利便性に 優れており、需要が強く地価は上昇傾向にあ る。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％