鑑定評価書

令和7年1月13日　提出
静岡葵 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 -2

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　高塚　智範

TEL.

鑑定評価額

106,000,000 円

１㎡当たりの価格

322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区西草深町１９番７｢西草深町１９－１６｣				②地積　(㎡)	329 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高16m (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	大規模住宅も見られる利便性の良い既成住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	静岡 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 329 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

ブランド力のある高級住宅地
域

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

静岡駅北西方

1.6km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

良好な居住環境が維持されている。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する
。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 322,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡市中心部に近い住宅地域一円。市場参加者は市内在住の高額所得者層が中心で、市外からの転入は少
ない。環境が良く区画整然とした古くからの住宅地域のためブランド力があり、市街地中心部に近いことから生活利便
性も良い。人気の高さに対して供給が少なく希少性があるため需要者間で競争が働き、結果的にかなりの高値取引も見
られる。中心価格帯は土地のみの場合４千万円以上が中心で、土地建物の場合も６千万円以上が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方周
辺には共同住宅も見られるため、賃貸用建物の建築を想定して収益価格を試算したが、元本と果実の相関関係が希薄な
ため比準価格と比較し低位に試算された。したがって本件では規範性の優る比準価格を採用し、収益価格は参考にとど
め、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　静岡葵 -7                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    317,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高・地震・水害・国際情勢等の不安材料
はあるが、良好な企業業績やインバウンドを
背景に、国内景気や不動産市況は安定傾向で
推移している。

居住環境、生活利便性ともに良好な人気の高
い住宅地域で、需要は強含みで推移している
。地域要因に変動はない。

方位は東向きで、代替競争関係にある他の不
動産と比較して市場競争力は優る。個別的要
因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

+1.6 ％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -604	静岡市葵区		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -1401	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、南西4m、角地		１中専高度2種最高16m (70,180)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -1404	静岡市葵区		更地	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m 地区計画等 (60,200)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -1408	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東4.5m市道、北西4m、角地		２中専高度2種最高16m (70,180)
e	Ｒ７Ｋ２２０３ -1443	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.3m市道、北西4m、角地		１中専高度2種最高16m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 225,415	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	234,616	100 [ 75.1]	312,405	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	319,000
b	(　 ) 246,657	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	243,783	100 [ 77.1]	316,191		323,000
c	(　 ) 260,698	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	267,476	100 [ 80.2]	333,511		340,000
d	(　 ) 230,141	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	230,364	100 [ 74.1]	310,883		317,000
e	(　 ) 217,808	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	225,356	100 [ 74.4]	302,898		309,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 322,000 円／㎡]

静岡葵 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し土地の再調達現価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,679,561	1,347,157	6,332,404	3,713,800	2,618,604	（　0.9749） 2,552,877	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	56,730,600 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	122.00	Ｓ3	366.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高16m	70 ％	200 ％	200 ％	329 ㎡	19.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建、２ＤＫのファミリータイプ６戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	122.00	100.0	122.00	1,828	223,016	2.0	446,032
							1.0	223,016
～

～

～

～

計		366.00	100.0	366.00		669,048		1,338,096
								669,048

⑨年額支払賃料	669,048 円　×　12ヶ月　＝　 8,028,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 366.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,028,576 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 521,857 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,506,719 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,338,096 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,511 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 669,048 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 160,331 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,679,561 円　　　　（　 23,342 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,828 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	239,600 円	59,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	240,857 円	8,028,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 509,100 円	59,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,900 円	59,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,900 円	59,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,347,157 円　（　　　　　　 4,095 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,900,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 366.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,713,800 円（　　　　　 11,288 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,679,561 円
②総費用	1,347,157 円
③純収益　①－②	6,332,404 円
④建物等に帰属する純収益	3,713,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,618,604 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,552,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,760 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,730,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡葵 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市葵区西草深町１９番７	0800000496273-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
静岡葵 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 -2

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　雅文

TEL.

鑑定評価額

106,000,000 円

１㎡当たりの価格

322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区西草深町１９番７｢西草深町１９－１６｣				②地積　(㎡)	329 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高16m (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	大規模住宅も見られる利便性の良い既成住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	静岡 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 329 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

官公庁や教育施設、公園、総
合病院等に近接した高級住宅
地域

街

路

基準方位　　北　６
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ静岡駅北西方

1.6km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

駿府城公園周辺の住環境の良いブランド力ある高級住宅地域のため富裕層等を中心に根強い人気があり、しばら
くは、地価の上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 322,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は葵区中心部の優良住宅地域一円である。主な需要者は、居住目的の富裕層である。旧来からの知名度の高
い住宅地域であり、供給は極めて限定的である。総額が嵩むものの良好な住環境を維持しており需要は強い。土地約３
３０㎡で１億円前後を中心に取引が行われているものの、規模、利用用途により総額にバラツキが生じており、需要の
中心となる価格帯は、見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本地域には賃貸マンション等が散見されるものの、土地価格に見合うだけの賃料収入が得られておらず、収益価格は低
位に試算された。本地域は、収益性よりも、居住の快適性、利便性を重視する傾向が強い自用目的での取引中心の高級
住宅地域であるため、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　葵 -7                      　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    317,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

葵区の住宅地は、中心部の住環境の良い地域
や郊外部でも生活利便性の良い地域の需要は
堅調であるが、災害リスクのある地域の需要
は弱い。

西草深町の放送協会跡地の分譲マンションは
高価格水準で竣工前に完売した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

+1.6 ％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -604	静岡市葵区		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -609	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -1404	静岡市葵区		更地	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m 地区計画等 (60,200)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -1407	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.6m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 225,415	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	234,616	100 [ 74.1]	316,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	323,000
b	(　 ) 309,142	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	320,384	100 [ 101.4]	315,961		322,000
c	(　 ) 260,698	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	267,476	100 [ 83.0]	322,260		329,000
d	(　 ) 209,575	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	229,922	100 [ 73.2]	314,101		320,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.5
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.5
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 322,000 円／㎡]

静岡葵 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,679,561	1,352,157	6,327,404	3,738,600	2,588,804	（　0.9749） 2,523,825	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	56,085,000 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	122.00	Ｓ3	366.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高16m	70 ％	200 ％	200 ％	329 ㎡	19.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２ＤＫタイプ２戸、平均専有面積約６１㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	122.00	100.0	122.00	1,828	223,016	2.0	446,032
							1.0	223,016
～

～

～

～

計		366.00	100.0	366.00		669,048		1,338,096
								669,048

⑨年額支払賃料	669,048 円　×　12ヶ月　＝　 8,028,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 366.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,028,576 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 521,857 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,506,719 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,338,096 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,511 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 669,048 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 160,331 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,679,561 円　　　　（　 23,342 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,828 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,200 円	60,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	240,857 円	8,028,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 512,500 円	60,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,352,157 円　（　　　　　　 4,110 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,300,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 366.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,738,600 円（　　　　　 11,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,679,561 円
②総費用	1,352,157 円
③純収益　①－②	6,327,404 円
④建物等に帰属する純収益	3,738,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,588,804 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,523,825 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,671 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,085,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡葵 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市葵区西草深町１９番７	0800000496273-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考