令和7年1月14日　提出 神戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　洋一   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外 ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模な店舗、住宅 等が混在する既成商 業地域 東18m町道、南側道 水道、下水 広神戸 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ町道 交通 施設 広神戸駅東方 300m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商店街であるが、人口減少や高齢化の影響も受けて繁華性は低下しており、商業地域として衰退傾向 にある。取引件数も少なく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸町及び周辺市町の商業地域である。需要者の中心は、地元企業のほか地縁性を有する個人である。 当地域は、神戸町の中心部に位置し、駅へも近い利便性が良好な地域であるが、旧来からの商店街であり、繁華性は低 く衰退傾向にあるため、需給関係は弱含みで推移している。取引は散発的なことから、中心価格帯を見いだすことはで きなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存するのは旧来からの商業地域であり、取引事例は多くはないが、比準価格の試算では、標準地と類似の取引 事例を収集・選択していることから、資料の信頼性は高い。なお、地縁性を有する個人事業主による自用の店舗等が見 られるものの、衰退傾向にある商業地域のため収益物件は皆無に近く、収益価格を求めることはできなかった。よって 、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜大野 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [100.2] [104.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸町の人口は減少傾向にあり、高齢化率は 緩やかに上昇している。 旧来からの商店街であり、商業地域として衰 退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.1 交通・接近　　　  -4.7 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  -4.8 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％