令和7年1月15日　提出 下呂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下呂 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　神田　浩二   TEL.

鑑定評価額 6,430,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下呂市小川字道添１０６５番２ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多いほか 事業所等も混在する 住宅地域 北東4m市道、北西側道 水道、下水 下呂 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 下呂駅南東方 2.2km 法令 規制 （都） １住居 (70,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、下呂駅に程近い既成住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地域は少子 高齢化による人口減少等から、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、下呂市の中心部に近い住宅地域である。下呂市は地縁的選好性が強いため、需要者の中心 は市内及び周辺市町村の居住者が主体である。当該地域は、下呂市中心部に程近く利便性が高いものの、需要は弱含み であり、今後も地価は下落傾向にあるものと推測される。市場の中心価格帯は、土地は６００万円前後、新築の戸建物 件は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、旧来からの混在住宅地域でありアパート等の収益物件も散見されるものの、自用を目的とする取引が中心 であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。また、対象標準地は画地規模が小さいことから、共同住宅 を想定することが困難であるため、収益価格を求めることが出来なかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準 地との均衡を考慮し、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡上 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [181.2] [101.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気がやや停滞気味になりつつある中で、下 呂市住宅地において地価は下落傾向にある。 景気がやや停滞気味になりつつある中で、市 内中心部の住宅地の地価も下落傾向にあり、 その他は特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.8 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％