別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
羽島 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽島 5-3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓司   TEL.
鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽島市福寿町浅平１丁目３０番外
 ②地積
　(㎡)		 1,767  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.5:1		 事務所

Ｓ11		 店舗、事務所を主と
して空地も残る駅前
商業地域		 北西50m県道 水道、ガス、下水 新羽島

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   180 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ県道 交通

施設		 新羽島駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は岐阜羽島駅近くで幅員の広い県道に面した商業地域であるが、繁華性は高いとは言えない。周辺での
土地取引も少なく、当面の地価は弱含み基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は羽島市内の商業地域を含む一帯である。需要者にはホテルなどを運営する大手チェーンのほか、地元法人
等も見られる。周辺地域は岐阜羽島駅近くの繁華性の低い商業地域で、店舗の集積度に大きな変化は見られない。また
周辺地域でのまとまった規模での商業地取引は少なく、取引の中心となる価格帯を把握することは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域では中型店舗事務所が中心であり、その取引に際しては自用のものが多く、収益物件の取引は少ない状況であ
る。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討も踏まえて鑑定
評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　羽島 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,100 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.7]		 [100.0]
100		 59,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあって、企業の設
備投資なども増加してきている。物価高・資
源高が続いており、先行きに注意を要する。


新規出店などもなく商業地としての成熟度は
低く、地域要因にも特に目立った変動は認め
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  -2.9
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽島 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 羽島Ｙ３０

-69523		 羽島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
西4.5m、角地
２住居

(70,200)
b 羽島５９

-70078		 羽島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m県道、
北10m、角地
２住居

(70,200)
c 羽島Ｙ３０

-63120		 羽島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南22m県道、
北西11m、
角地
近商

(100,300)
d 羽島Ｙ５７

-67895		 羽島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e 羽島５９

-69223		 羽島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,917  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
42,638 		 100
[  71.5]
59,634 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,600 
b (　           ) 
49,660  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
47,295 		 100
[  81.9]
57,747 
57,700 
c (　           ) 
32,895  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.5]
50,221 		 100
[  82.8]
60,653 
60,700 
d (　           ) 
45,375  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
49,321 		 100
[  74.7]
66,025 
66,000 
e (　           ) 
47,056  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,056 		 100
[  84.6]
55,622 
55,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.9 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  -0.7 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -4.7 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -34.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.3 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.9 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.2 交通・接近　  +5.9 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,000 円／㎡]  



羽島 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,612,589 
6,511,397 
26,101,192 
23,561,400 
2,539,792 		 （　0.9721）
2,468,932 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     45,720,963 円　　　　（　     25,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
羽島 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 585.00 Ｓ4 1,886.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,767 ㎡     49.0 m x   36.0 m  前面道路：県道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（８１㎡７戸）、２～４Ｆ住宅（２ＬＤＫ２１戸）として想定 ⑦有効率　  96.2 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
585.00 
96.9 
567.00 
2,234 
1,266,678 		 5.0  6,333,390 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
433.80 
95.9 
415.80 
1,279 
531,808 		 2.0  1,063,616 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,886.40 
96.2 
1,814.40 

2,862,102 		 9,524,238 
0 
⑨年額支払賃料      2,862,102 円　×　12ヶ月　＝　      34,345,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,814.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,008,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保、計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,345,224 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,008,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,828,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,524,966 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,524,238 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          87,623 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,612,589 円　　　　（　        18,456 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,243 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,234 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
羽島 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,284,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,060,597 円  　　　       35,353,224　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      250,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,274,200 円  　　　　    321,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       321,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       321,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,511,397 円　（　　　　　　         3,685 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 321,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　   1,886.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,561,400 円  
（　　　　　        13,334 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,612,589 円      
②総費用 6,511,397 円      
③純収益　①－② 26,101,192 円      
④建物等に帰属する純収益 23,561,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,539,792 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,468,932 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,397 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,720,963 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 羽島 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽島市福寿町浅平一丁目３０番
 2008000186113-0000
2 　羽島市福寿町浅平一丁目３１番
 2008000186114-0000
3 　羽島市福寿町浅平一丁目３２番
 2008000186115-0000
4 　羽島市福寿町浅平一丁目３３番１
 2008000186116-0000
5 　羽島市福寿町浅平一丁目３３番２
 2008000186117-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
羽島 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽島 5-3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.
鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽島市福寿町浅平１丁目３０番外
 ②地積
　(㎡)		 1,767  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.5:1		 事務所

Ｓ11		 店舗、事務所を主と
して空地も残る駅前
商業地域		 北西50m県道 水道、ガス、下水 新羽島

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   180 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ県道 交通

施設		 新羽島駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は新幹線岐阜羽島駅近くの商業地域であるが、交通量は少なく、かつ空地も目立つ状況で、今後も当分
の間は現状維持程度と予測する。なお、客足の流動性は乏しく、市内商業地としての地位は低下傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は羽島市内の商業地域及び新幹線岐阜羽島駅周辺のエリヤ。需要者の中心は岐阜県内の拠点を有する法人又
は個人事業者で、全国展開する法人も見られる。当該地域周辺では、ビジネスホテルや新幹線利用客向けの駐車場用地
が見られるが、現状では国内観光・インバウンド需要の回復効果はあまり見られていない。また、当該地域及び周辺部
の商業地取引は散発的で、画地規模や取引事情等が様々で、中心価格帯の把握に困難性を有するのが実情である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は新幹線岐阜羽島駅前の商業地域であるが、交通量が極めて少なく、事業用賃貸市場が成熟しているとは言い
難い。また、需要者は自己使用目的が中心で、収益価格は説得力にやや欠ける。なお、比準価格は価格牽連性が認めら
れる羽島市内の商業地事例を多く採用しており、市場の実態を適正に反映できたと思料する。よって、実証的な比準価
格を重視して、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　羽島 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,100 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.7]		 [100.0]
100		 60,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 羽島市の人口は継続して微減傾向にある。な
お、既存商業地の店舗は大型商業施設、ネッ
ト通販と競合状態にある。


特段の地域要因に変動はない。なお、当該地
域の交通量は少なく、店舗等の集積度に低い
状態が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  -2.9
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽島 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 羽島５９

-70078		 羽島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m県道、
北10m、角地
２住居

(70,200)
b 羽島Ｙ３０

-69523		 羽島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
西4.5m、角地
２住居

(70,200)
c 羽島５９

-69223		 羽島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 羽島Ｙ３０

-58628		 羽島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14m市道、
北6m、角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,660  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
47,295 		 100
[  81.9]
57,747 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,700 
b (　           ) 
43,917  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
42,638 		 100
[  66.6]
64,021 
64,000 
c (　           ) 
47,056  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,056 		 100
[  75.2]
62,574 
62,600 
d (　           ) 
48,872  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,160 		 100
[  74.6]
64,558 
64,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  -0.7 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.9 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.2 交通・接近　  +5.9 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.8 その他　　　 -12.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,400 円／㎡]  



羽島 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,527,091 
6,236,423 
24,290,668 
21,359,400 
2,931,268 		 （　0.9721）
2,849,486 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     52,768,259 円　　　　（　     29,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
羽島 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 585.00 Ｓ4 1,886.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,767 ㎡     49.0 m x   36.0 m  前面道路：県道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（平均専有面積８１㎡）７戸、２～４階住宅はファミリータイプ（平均専有面積５９．４㎡）２１戸を想定した。 ⑦有効率　  96.2 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
585.00 
96.9 
567.00 
2,104 
1,192,968 		 5.0  5,964,840 
1.0  1,192,968 

 2～ 4		 住宅
433.80 
95.9 
415.80 
1,160 
482,328 		 2.0  964,656 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,886.40 
96.2 
1,814.40 

2,639,952 		 8,858,808 
1,192,968 
⑨年額支払賃料      2,639,952 円　×　12ヶ月　＝　      31,679,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,814.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,008,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,679,424 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,008,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,614,994 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,072,430 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,858,808 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,501 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,192,968 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         373,160 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,527,091 円　　　　（　        17,276 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,172 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,104 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
羽島 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,455,000 円  　　　　    291,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 980,623 円  　　　       32,687,424　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      250,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,968,200 円  　　　　    291,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       291,000 円  　　　　    291,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       291,000 円  　　　　    291,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,236,423 円　（　　　　　　         3,529 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 291,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   1,886.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,359,400 円  
（　　　　　        12,088 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,527,091 円      
②総費用 6,236,423 円      
③純収益　①－② 24,290,668 円      
④建物等に帰属する純収益 21,359,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,931,268 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,849,486 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,613 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,768,259 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 羽島 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽島市福寿町浅平一丁目３０番
 2008000186113-0000
2 　羽島市福寿町浅平一丁目３１番
 2008000186114-0000
3 　羽島市福寿町浅平一丁目３２番
 2008000186115-0000
4 　羽島市福寿町浅平一丁目３３番１
 2008000186116-0000
5 　羽島市福寿町浅平一丁目３３番２
 2008000186117-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考