別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
関 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
関 5-2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 関市武芸川町高野字水押４２３番７
 ②地積
　(㎡)		 530  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 診療所兼住宅

Ｓ2		 農地の中に店舗等が
見られる路線商業地
域		 北東11.5m国道、北西側道 水道、下水 岐阜

18.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ国道 交通

施設		 岐阜駅北東方

18.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いであるが、金融機関、医療施設、ドラッグストア等が散在する程度で繁華性は低い。背後人口の減少等
により出店傾向は弱く、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,390 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は関市及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は地縁性を有する個人事業者
及び沿道サービス業者である。当地域は関市武芸川町の国道沿いの路線商業地域であるが、商業集積の程度は低く、背
後人口が減少する中で、新規の出店動向は弱い状況が続いている。取引は散発的で、画地規模や個別の事情等が多様で
あるため、取引の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は農地の中に低層店舗等が見られる路線商業地域であり、比準価格の試算では商業地特有の要因について十分
に比較考量した。一方、近隣地域周辺はテナント需要が弱く収益価格は低位に求められた。以上から、関市及び周辺市
の商業地の事例を採用して市場の実勢を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　関 5-3                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,800 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[ 97.0]		 100
[185.9]		 [100.0]
100		 24,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大型商業施設への顧客集中により市内の全般
的な出店傾向は弱含み。土地区画整理事業地
内への出店などを背景に、商圏の分散化が進
行。

店舗等の立地状況は現状維持で推移しており
、地域要因に特に目立った変動は見られない
が、商況は停滞傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.2
交通・接近　　　  +8.5
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 関 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 関５４

-70203		 関市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西10m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
b 関５４

-71302		 関市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11.5m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c 美濃Ｙ５６

-64086		 美濃市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西8m市道、
北4.5m、角地
（都） 

(70,200)
d 美濃Ｙ５６

-64032		 美濃市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 西18m国道、
東4m、二方路
（都） 近商

(90,200)
e 山県６１

-62775		 山県市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西8.6m県道
、中間画地
（都） 
土砂災害警戒区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,945  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  60.0]		 100
[  80.0]
33,119 		 100
[ 127.2]
26,037 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,000 
b (　           ) 
25,315  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
25,188 		 100
[  98.9]
25,468 
25,500 
c (　           ) 
19,480  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.8]
24,265 		 100
[ 100.8]
24,072 
24,100 
d (　           ) 
33,370  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,170 		 100
[ 115.7]
28,669 
28,700 
e (　           ) 
16,332  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
16,038 		 100
[  69.4]
23,110 
23,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -6.7 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -6.1 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,500 円／㎡]  



関 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,095,075 
972,772 
4,122,303 
3,865,530 
256,773 		 （　0.9698）
249,018 		 （  5.7 -  0.1 ）
5.6％  
⑧収益価格 　      4,446,750 円　　　　（　      8,390 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
関 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 165.00 ＬＳ2 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   530 ㎡     24.0 m x   32.0 m  前面道路：国道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗１戸、２階：共同住宅（２ＬＤＫ３戸）、駐車場３台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
100.0 
165.00 
1,547 
255,255 		 2.0  510,510 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
165.00 
100.0 
165.00 
1,200 
198,000 		 2.0  396,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
100.0 
330.00 

453,255 		 906,510 
0 
⑨年額支払賃料        453,255 円　×　12ヶ月　＝　       5,439,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          90,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,439,060 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　          90,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       442,325 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,086,735 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           906,510 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,340 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,095,075 円　　　　（　         9,613 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,547 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
関 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 191,600 円  　　　　     47,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 165,872 円  　　　        5,529,060　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      488,500 円  　　　　     47,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,900 円  　　　　     47,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,900 円  　　　　     47,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         972,772 円　（　　　　　　         1,835 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9698    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0807     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0632 ×　 40 ％　＋　0.0844 ×  30 ％　＋ 0.1004 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,865,530 円  
（　　　　　         7,293 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,095,075 円      
②総費用 972,772 円      
③純収益　①－② 4,122,303 円      
④建物等に帰属する純収益 3,865,530 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 256,773 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 249,018 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          470 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,446,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,390 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 関 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　関市武芸川町高野字水押４２３番７
 2017000095400-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
関 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
関 5-2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　隆   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 関市武芸川町高野字水押４２３番７
 ②地積
　(㎡)		 530  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 診療所兼住宅

Ｓ2		 農地の中に店舗等が
見られる路線商業地
域		 北東11.5m国道、北西側道 水道、下水 岐阜

18.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ国道 交通

施設		 岐阜駅北東方

18.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成度が低い関市郊外の商業地域で繁華性、収益性が劣る。地価は下落が続いている。格別の発展要因も認めら
れないため当分の間は現状で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,740 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は関市北西部の幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は地元の商店経営者等である。日用品店舗等近
隣住民を対象とする店舗が中心で商圏、繁華性の程度は弱い。土地取引が少なく取引は必要に応じて個別的に行われる
傾向があるが、中心価格帯は１㎡当たり２．５万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上により２試算価格を得た。比準価格は郊外に所在する類似性を有する取引事例より比準したもので、市場の実態を
反映し実証的である。収益価格は店舗兼住宅の建築を想定し賃貸収入を基礎に試算したものであるが、近隣地域は商業
集積、賃貸需要が低調である等により低く求められた。よって本件においては、規範性の高い比準価格を標準に収益価
格を考量して代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　関 5-3                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,800 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[ 97.0]		 100
[185.9]		 [100.0]
100		 24,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少・高齢化が進んでおり、地域経済に
ついても格別の発展要因がなく現状維持若し
くは若干の衰退となっている。不動産市況も
同様である。

市郊外の繁華性、収益性の弱い路線商業地域
で格別の変動要因は見られない。今後も弱含
みで推移すると予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.2
交通・接近　　　  +8.5
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 関 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 美濃Ｙ５６

-64086		 美濃市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西8m市道、
北4.5m、角地
（都） 

(70,200)
b 関Ｙ５６

-66803		 関市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東8m市道、
南5.5m、角地
（都） 

(70,200)
c 関５４

-71302		 関市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11.5m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d 関Ｙ４２

-64056		 関市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23m県道、
中間画地
（都） 準工
居住誘導区域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,480  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.8]
24,265 		 100
[ 103.5]
23,444 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,400 
b (　           ) 
23,039  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
22,970 		 100
[  93.1]
24,672 
24,700 
c (　           ) 
25,315  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
25,188 		 100
[  97.9]
25,728 
25,700 
d (　           ) 
29,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
29,900 		 100
[ 110.5]
27,059 
27,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -6.7 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -5.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -2.9 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,200 円／㎡]  



関 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,107,608 
968,150 
4,139,458 
3,841,320 
298,138 		 （　0.9698）
289,134 		 （  5.7 -  0.1 ）
5.6％  
⑧収益価格 　      5,163,107 円　　　　（　      9,740 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
関 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 165.00 ＬＳ2 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   530 ㎡     24.0 m x   32.0 m  前面道路：国道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：共同住宅（２ＬＤＫ３戸）、住宅用駐車場３台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
100.0 
165.00 
1,550 
255,750 		 5.0  1,278,750 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
165.00 
100.0 
165.00 
1,200 
198,000 		 2.0  396,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
100.0 
330.00 

453,750 		 1,674,750 
0 
⑨年額支払賃料        453,750 円　×　12ヶ月　＝　       5,445,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          90,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,445,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　          90,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       442,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,092,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,674,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,408 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,107,608 円　　　　（　         9,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,202 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
関 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 190,400 円  　　　　     47,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 166,050 円  　　　        5,535,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      485,500 円  　　　　     47,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,600 円  　　　　     47,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,600 円  　　　　     47,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         968,150 円　（　　　　　　         1,827 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9698    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0807     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0632 ×　 40 ％　＋　0.0844 ×  30 ％　＋ 0.1004 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,841,320 円  
（　　　　　         7,248 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,107,608 円      
②総費用 968,150 円      
③純収益　①－② 4,139,458 円      
④建物等に帰属する純収益 3,841,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 298,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 289,134 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,163,107 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,740 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 関 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　関市武芸川町高野字水押４２３番７
 2017000095400-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考