別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
岐阜 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-9 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.
鑑定評価額 413,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市薮田南１丁目１２番１外
｢薮田南１－１２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 6,054  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,400)
台形
1:2		 店舗

Ｓ2		 郊外型店舗が建ち並
ぶ路線商業地域
 北36m国道、三方路 水道、ガス、下水 西岐阜

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層沿道サービス店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道２１号沿いの路線商業地
域内の大型店舗地		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 西岐阜駅南方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 岐阜市南部を東西に横断する国道２１号沿いの路線商業地域。底堅い需要が認められるが、購入より事業用借地
等が中心。路線商業地内の大規模店舗適地は希少であり、地価はやや上昇傾向にあると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層沿道サービス店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内全域の幹線道路沿いの商業地域。県内有数の交通量がある幹線道路沿いに位置する大型店舗地。需要
者は市内の事業者の他全国・地方展開を図る県内外の事業者である。幹線道路沿いの商業地域への出店形態は、事業用
定期借地権の設定や建設協力金方式に基づく借家の場合が大半で、出店を前提とした土地取引は少ない。画地規模、間
口、視認性等が影響し需要の中心価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺に出店している店舗等は自用物件または、建設協力金方式による借家で、純粋な賃貸用物件は少
なく商業用賃貸市場の成熟の程度は低い。一方で価格形成には、交通量、視認性、画地規模等が重視され、現実の不動
産市場を反映している比準価格の規範性は高い。比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討及
び事業用借地の地代等を総合的に考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[103.8]		 100
[158.0]		 [100.0]
100		 68,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商業の中心が物販は郊外に、飲食は岐
阜駅周辺に移っており、旧来からの商業地は
衰退傾向にある。


近隣地域周辺の国道２１号の高架事業の計画
が決定した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.3
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜南Ｙ３
９
-62934		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15.4m市道、
南15.3m、
西4.3m、
三方路
準住居
都市機能誘導区域
(80,200)
b 岐阜南Ｙ５
３
-71559		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
東4.2m、
二方路
商業
居住誘導区域
(100,400)
c 岐阜南Ｙ３
９
-58274		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
東4m、二方路
準住居

(80,200)
d 岐阜中Ｙ５
３
-63514		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東27m国道、
南6.1m、
二方路
商業
居住誘導区域
(100,500)
e 岐阜南Ｙ３
９
-63293		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15.1m市道、
東4m、角地
２住居
都市機能誘導区域
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,908  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
115,444 		 100
[ 157.2]
73,438 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
73,400 
b (　           ) 
76,058  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
75,529 		 100
[ 119.2]
63,363 
63,400 
c (　           ) 
48,088  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.4]
67,350 		 100
[  97.2]
69,290 
69,300 
d (　           ) 
87,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.4]
91,416 		 100
[ 132.0]
69,255 
69,300 
e (　           ) 
128,959  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
124,169 		 100
[ 151.8]
81,798 
81,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  +5.7 環境　　　　 +53.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　 +10.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -3.7 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  +1.7 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +63.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,000 円／㎡]  



岐阜 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

97,074,800 
20,684,300 
76,390,500 
62,179,300 
14,211,200 		 （　0.9721）
13,814,708 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　    255,827,926 円　　　　（　     42,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 4,482.23 Ｓ2 4,865.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   6,054 ㎡     57.0 m x  110.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し（但し、店舗は２階、１階部分はエントランス及び駐車場） ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 駐車場部分等を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場等
383.19 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
4,482.23 
100.0 
4,482.23 
1,892 
8,480,000 		 5.0  42,400,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,865.42 
92.1 
4,482.23 

8,480,000 		 42,400,000 
0 
⑨年額支払賃料      8,480,000 円　×　12ヶ月　＝　     101,760,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,482.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       101,760,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,088,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 96,672,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        42,400,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         402,800 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      97,074,800 円　　　　（　        16,035 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,892 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,508,000 円  　　　　    877,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,052,800 円  　　　      101,760,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,424,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,945,400 円  　　　　    877,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       877,000 円  　　　　    877,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       877,000 円  　　　　    877,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,684,300 円　（　　　　　　         3,417 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 877,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   4,865.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0709     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 50 ％　＋　0.0681 ×  25 ％　＋ 0.0990 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,179,300 円  
（　　　　　        10,271 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 97,074,800 円      
②総費用 20,684,300 円      
③純収益　①－② 76,390,500 円      
④建物等に帰属する純収益 62,179,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,211,200 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,814,708 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,282 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    255,827,926 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市薮田南一丁目１２番１
 2000000401323-0000
2 　岐阜市薮田南一丁目１２番１３
 2000000401335-0000
3 　岐阜市薮田南一丁目１２番１４
 2000000401336-0000
4 　岐阜市薮田南一丁目１２番２
 2000000401324-0000
5 　岐阜市薮田南一丁目１２番３
 2000000401325-0000
6 　岐阜市薮田南一丁目１２番４
 2000000401326-0000
7 　岐阜市薮田南一丁目１２番５
 2000000401327-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
岐阜 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-9 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　亨   TEL.
鑑定評価額 412,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市薮田南１丁目１２番１外
｢薮田南１－１２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 6,054  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,400)
台形
1:2		 店舗

Ｓ2		 郊外型店舗が建ち並
ぶ路線商業地域
 北36m国道、三方路 水道、ガス、下水 西岐阜

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層沿道サービス店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道２１号沿いの路線商業地
域内の大型店舗地		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 西岐阜駅南方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は国道２１号沿いに存しており、当該路線の中でも繁華性の高い「薮田」交差点付近に位置する。国道
の高架化は進行しているが、完成までには時間を要するため、暫くは現状で推移していくものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層沿道サービス店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内における主要な幹線道路沿いの商業地である。同一需給圏内における主たる需要者は、自用の店舗に
よる収益性、繁華性を重視する企業が中心である。ただし、幹線道路沿いの商業地における不動産は保有から賃貸へシ
フトしており、事業用定期借地等により土地を賃借して建物を建築し、営業するスタイルが主流であり、幹線道路沿い
で土地の所有を目的と考える需要者は減少傾向にあると考えられ、需要の中心価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は店舗を中心として形成される商業地であり、主要な幹線道路沿いに位置するものの、収益物件の建築を前提
に土地を購入し収益獲得を目的とするにはリスクが高く、収益重視の需要者は限定的と考えられ収益価格の規範性は大
幅に劣る。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表
標準地との均衡にも留意の上、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[103.8]		 100
[161.1]		 [100.0]
100		 67,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は若干の減少傾向、高齢化率は上昇
傾向である。資材高騰の影響が住宅系用途で
見受けられるが、商業系は比較的堅調に推移
している。

現時点では市内で最も交通量の多い郊外路線
商業地域であるため、底堅い需要が見込める
。国道高架化の進行に注意が必要である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.3
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +20.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ３
２
-58666		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m県道、
東2m、二方路
近商
居住誘導区域
(100,200)
b 岐阜南Ｙ３
９
-62934		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15.4m市道、
南15.3m、
西4.3m、
三方路
準住居
都市機能誘導区域
(80,200)
c 岐阜南Ｙ５
３
-71559		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
東4.2m、
二方路
商業
居住誘導区域
(100,400)
d 岐阜南Ｙ３
４
-69845		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m県道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,838  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
58,530 		 100
[  82.2]
71,204 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
71,200 
b (　           ) 
107,908  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
116,015 		 100
[ 160.3]
72,374 
72,400 
c (　           ) 
76,058  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
75,529 		 100
[ 112.4]
67,197 
67,200 
d (　           ) 
49,920  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,720 		 100
[  77.3]
64,321 
64,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　 -10.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  +5.7 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　 +20.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　 -20.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,800 円／㎡]  



岐阜 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

89,947,003 
18,840,146 
71,106,857 
57,031,800 
14,075,057 		 （　0.9721）
13,682,363 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　    253,377,093 円　　　　（　     41,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 4,482.23 Ｓ2 4,865.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   6,054 ㎡     57.0 m x  110.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟：店舗として賃貸を想定 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 駐車場部分等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場　エントランス
383.19 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
4,482.23 
100.0 
4,482.23 
1,753 
7,857,349 		 5.0  39,286,745 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,865.42 
92.1 
4,482.23 

7,857,349 		 39,286,745 
0 
⑨年額支払賃料      7,857,349 円　×　12ヶ月　＝　      94,288,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,482.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        94,288,188 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,714,409 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 89,573,779 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        39,286,745 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         373,224 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      89,947,003 円　　　　（　        14,857 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,753 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,108,000 円  　　　　    777,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,828,646 円  　　　       94,288,188　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,424,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,925,400 円  　　　　    777,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       777,000 円  　　　　    777,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       777,000 円  　　　　    777,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,840,146 円　（　　　　　　         3,112 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 777,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   4,865.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,031,800 円  
（　　　　　         9,421 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 89,947,003 円      
②総費用 18,840,146 円      
③純収益　①－② 71,106,857 円      
④建物等に帰属する純収益 57,031,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,075,057 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,682,363 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,260 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    253,377,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市薮田南一丁目１２番１
 2000000401323-0000
2 　岐阜市薮田南一丁目１２番１３
 2000000401335-0000
3 　岐阜市薮田南一丁目１２番１４
 2000000401336-0000
4 　岐阜市薮田南一丁目１２番２
 2000000401324-0000
5 　岐阜市薮田南一丁目１２番３
 2000000401325-0000
6 　岐阜市薮田南一丁目１２番４
 2000000401326-0000
7 　岐阜市薮田南一丁目１２番５
 2000000401327-0000
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備考