別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
岐阜 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　亨   TEL.
鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市柳ケ瀬通１丁目４番
 ②地積
　(㎡)		 84  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
都市機能誘導区域

(100,540)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ5F1B		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 南9m市道 水道、ガス、下水 岐阜

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 岐阜市の中心的なアーケード
商店街		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北方

1.4km		 法令

規制		 商業
(100,540)
防火 
地区計画等
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は岐阜市中心市街地の旧来からの商店街である。衰退した商店街を復興させようという官民での働きか
けが続けられており、近年再開発ビルが完成したものの、大規模店舗が撤退し、今後に影を落としている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市中心市街地のほぼ全域であるが、中でも柳ケ瀬地区内に存する物件と代替競争関係が特に強い。主
たる需要者の属性としては、地縁性を有する地元法人・個人事業者が中心となる。グラッスル３５、高島屋跡地を除き
小規模な区画が多く、閉鎖店舗も多数見受けられることから、旧来のような輝きは無いため、取引件数は少なく、需要
の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域の画地はいずれも規模が小さく単体での収益性は乏しいため、収益価格は低位に求められた。想定される需要
者も単体の土地のみで収益物件を建築する可能性は低いと考えられ、収益価格の規範性は大幅に劣る。比準価格は現実
の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、比較可能性の高い取引事例より求めており規範性は高い。従って、比準
価格を標準に前年価格からの推移等にも留意の上、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜（県） 5-10            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    173,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は若干の減少傾向、高齢化率は上昇
傾向である。資材高騰の影響が住宅系用途で
見受けられるが、商業系は比較的堅調に推移
している。

高島屋の閉店の影響は大きく、その後の利用
方法等が不明な中、旧長崎屋の跡地に設置さ
れる公園等に伴う人流の増加が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.3 ％ -1.2 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ２
４
-70147		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.7m市道、
北4m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,342)
b 岐阜中Ｙ５
０
-62945		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,360)
c 岐阜中Ｙ２
４
-70091		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9.5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,570)
d 岐阜中Ｙ２
４
-65542		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東10m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
134,454  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
148,796 		 100
[  84.4]
176,299 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
126,612  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
139,414 		 100
[  79.0]
176,473 
176,000 
c (　           ) 
110,459  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
109,796 		 100
[  61.1]
179,699 
180,000 
d (　           ) 
101,778  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
101,778 		 100
[  59.1]
172,213 
172,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  +0.7 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +0.7 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　 -25.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　 -25.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    176,000 円／㎡]  



岐阜 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,988,415 
1,577,480 
5,410,935 
5,076,540 
334,395 		 （　0.9733）
325,467 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      6,381,706 円　　　　（　     76,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所 80.00 Ｓ4F1B 396.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
都市機能誘導区域		 100 ％   600 ％   540 ％   84 ㎡      4.7 m x   19.8 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下～２階：店舗フロア貸しを想定、３・４階：事務所フロア貸しを想定（標準専有面積約６４㎡） ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 1		 店舗
76.00 
80.0 
60.80 
2,097 
127,498 		 5.0  637,490 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
80.00 
70.0 
56.00 
2,330 
130,480 		 5.0  652,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
80.00 
80.0 
64.00 
2,097 
134,208 		 5.0  671,040 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
80.00 
80.0 
64.00 
1,864 
119,296 		 3.0  357,888 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
396.00 
78.0 
308.80 

630,778 		 2,676,706 
0 
⑨年額支払賃料        630,778 円　×　12ヶ月　＝　       7,569,336 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     308.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,569,336 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       605,547 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,963,789 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,676,706 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,626 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,988,415 円　　　　（　        83,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,330 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 357,000 円  　　　　     71,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 227,080 円  　　　        7,569,336　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      122,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      728,200 円  　　　　     71,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,400 円  　　　　     71,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,400 円  　　　　     71,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,577,480 円　（　　　　　　        18,780 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,076,540 円  
（　　　　　        60,435 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,988,415 円      
②総費用 1,577,480 円      
③純収益　①－② 5,410,935 円      
④建物等に帰属する純収益 5,076,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 334,395 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 325,467 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,875 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,381,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市柳ケ瀬通一丁目４番
 2000000396335-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
岐阜 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.
鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市柳ケ瀬通１丁目４番
 ②地積
　(㎡)		 84  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
都市機能誘導区域

(100,540)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ5F1B		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 南9m市道 水道、ガス、下水 岐阜

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 岐阜市の中心的なアーケード
商店街		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北方

1.4km		 法令

規制		 商業
(100,540)
防火 
地区計画等
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 往時は岐阜市を代表する歓楽街であったが、近時は衰退傾向が続いている。周辺で複数の分譲マンションが完成
し、人口が増加したが、核店舗である大型店舗が撤退し地域の集客力が落ちており、地価は下落傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ岐阜駅から北方の若宮町通り周辺までの岐阜市の中心商業地。近隣地域はかつては岐阜を代表する
商業地域であったが、最近は空き店舗が増加し衰退傾向が続いている。特に飲食店舗はＪＲ・名鉄岐阜駅周辺や玉宮地
区に顧客が流れ、近隣地域への需要は乏しい。周辺では高島屋南地区再開発のほか、数棟の新築分譲マンションがあり
、今後周辺の人口増加が期待される。業態、規模は一定でなく需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は築年数の相当経過した賃貸建物が多く、建物の改修や建替えがなされていない。このため賃料
水準が低く抑えられ、また、画地形状から効率的な賃貸用建物の建築は困難で収益価格は低位に求められた。本件では
、中心商業地としてのネームバリューを考慮した市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に半年
間の地価推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜（県） 5-10            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    173,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 飲食店業界は、食材・光熱費の高騰や人材確
保・維持のための賃上げなどで収益が圧迫さ
れている。


地域の核店舗である大型店舗が撤退し、柳ケ
瀬地区全体の衰退が懸念される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.9 ％ -1.7 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ２
４
-70147		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.7m市道、
北4m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,342)
b 岐阜中５３

-62074		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,360)
c 岐阜中Ｙ２
４
-70091		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9.5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,570)
d 岐阜中Ｙ３
４
-71685		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
134,454  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
146,256 		 100
[  84.4]
173,289 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
173,000 
b (　           ) 
135,192  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
135,868 		 100
[  74.9]
181,399 
181,000 
c (　           ) 
110,459  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
108,471 		 100
[  65.2]
166,367 
166,000 
d (　           ) 
245,949  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
242,260 		 100
[ 135.8]
178,395 
178,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  +4.1 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +0.7 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +4.9 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    174,000 円／㎡]  



岐阜 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,986,406 
1,573,600 
5,412,806 
5,076,540 
336,266 		 （　0.9733）
327,288 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      6,417,412 円　　　　（　     76,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所 80.00 Ｓ4F1B 396.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
都市機能誘導区域		 100 ％   600 ％   540 ％   84 ㎡      4.7 m x   19.8 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１Ｆ～地上２Ｆ：店舗フロア貸し、地上３Ｆ～地上４Ｆ：事務所フロア貸し　　 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 1		 店舗
76.00 
80.0 
60.80 
2,091 
127,000 		 3.0  381,000 
1.0  127,000 

 1～ 1		 店舗
80.00 
70.0 
56.00 
2,323 
130,000 		 3.0  390,000 
1.0  130,000 

 2～ 2		 店舗
80.00 
80.0 
64.00 
2,207 
141,000 		 3.0  423,000 
1.0  141,000 

 3～ 4		 事務所
80.00 
80.0 
64.00 
1,742 
111,000 		 3.0  333,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
396.00 
78.0 
308.80 

620,000 		 1,860,000 
398,000 
⑨年額支払賃料        620,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,440,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     308.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,440,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       595,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,844,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,860,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,112 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          398,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         124,494 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,986,406 円　　　　（　        83,172 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,395 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,323 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 357,000 円  　　　　     71,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 223,200 円  　　　        7,440,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      122,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      728,200 円  　　　　     71,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,400 円  　　　　     71,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,400 円  　　　　     71,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,573,600 円　（　　　　　　        18,733 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,076,540 円  
（　　　　　        60,435 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,986,406 円      
②総費用 1,573,600 円      
③純収益　①－② 5,412,806 円      
④建物等に帰属する純収益 5,076,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 336,266 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 327,288 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,896 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,417,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市柳ケ瀬通一丁目４番
 2000000396335-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考