令和7年1月14日　提出 岐阜 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -57 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.

鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市芥見長山１丁目６４番２外 ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西5m市道 水道、下水 岐阜 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北東方 11.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 岐阜市北東部郊外に位置する既成集落の住宅地域である。大きな地域要因変動も認められず、当分の間は現状を 維持すると予測する。地価水準は、利便性が劣ることから需要が弱く、今後も下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市北東部を中心とする郊外に位置する住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個 人及び低価格の住宅地を求める一次取得者。都心への接近性等交通利便性に乏しく、総じて需要は弱含みの状況である 。需要の中心価格帯は既存宅地と分譲地で異なるが、土地のみで２５，０００円／㎡～３５，０００円／㎡程度である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、岐阜市北東部に存する規範性を有する取引事例を選択して試算した。また、対象標準地はその画地規模か ら経済合理性に適した賃貸建物を建築することができず、収益還元法を適用することはできなかった。近隣地域では自 用目的取引を中心とした既存の住宅地であり、市場性を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。比準価格を採 用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [142.3] [100.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策は継続されているが、住宅建築費 の上昇による新築需要の減少が懸念される。 岐阜市北東部に位置する郊外の住宅地域であ り、特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％