令和7年1月14日　提出 野沢温泉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野沢温泉 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下高井郡野沢温泉村大字豊郷字蟹沢７８８６番１０ ②地積 　(㎡) 382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:1.5 民宿 Ｗ3 民宿、一般住宅等が 混在する傾斜地の住 宅地域 北西5.6m村道 水道、ガス、下水 戸狩野沢温泉 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 スキー場ゲレンデや温泉街に 近い傾斜地の住宅地域 街 路 ５．６ｍ村道 交通 施設 戸狩野沢温泉駅東方 7.9km 法令 規制 （都）  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 長坂ゲレンデや温泉街に近い北西傾斜地に個人住宅や民宿、ホテル等が混在する地域である。最近はインバウン ドのリゾート需要が堅調で、それに伴い外国人等の投資も増えており、この傾向は今後も続くと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、野沢温泉村の中心部に近い地域や周辺市町村で、住宅のほかリゾート需要も見込める地域である。需要 の中心は、居住目的の個人や宿泊事業を拡大しようとする国内外の投資家等である。野沢温泉村は、温泉とスキーのス ノーリゾート地として発展してきたが、最近は国際的な評価が高まっており、国内外の投資需要も増加し、取引価格は 上昇傾向にある。なお、標準地は土砂災害警戒区域に指定されているが、地価に与える影響は特に認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 民宿やペンション、一般住宅等が混在する傾斜地の住宅地域で、民宿や住宅等の賃貸市場が未成熟であることから、収 益還元法は適用せず、比準価格のみ試算した。取引事例は、当該地域の市場性を反映した信頼性の高い事例を採用して おり、規範性は高い。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ後の社会経済活動が活発化する中で、 個人消費が持ち直し、観光やリゾート需要も 回復傾向で、新たな投資も増えている。 野沢温泉村は、スキー場と温泉がある観光地 として最近はインバウンドに人気で、外国人 等の投資も増加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +21.7 ％  ％