令和7年1月15日　提出 白馬 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白馬 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里   TEL.

鑑定評価額 8,970,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北安曇郡白馬村大字北城字山越４０９３番２ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 白馬村景観計画 土砂災害警戒区域 1:1.5 店舗兼住宅 ＳＲＣ2F1B ホテル、飲食店、土 産品店等が建ち並ぶ 商業地域 北東6m村道 水道、ガス、下水 白馬 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八方尾根スキー場に近接する 商業地域 街 路 ６ｍ村道 交通 施設 白馬駅西方 2.3km 法令 規制 （都）  (70,200) 白馬村景観計画 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 スキー場に近接する旧来からの商業地域であるが、今後は外国人向け飲食店、宿泊施設等が増加する可能性があ る。供給が限定的で稀少性が高く、取引価格は高水準で、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白馬村内の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、飲食店舗、宿泊施設等建設目的の国内 外富裕層、法人、投資家等である。白馬村内の立地条件に優る商業地域では、供給は限定的で稀少性が高まっている。 一方で、国内外の投資目的需要の高まり等から、需要は旺盛で相当高値の取引も見られ、需給は強含み傾向にある。需 要の中心となる価格帯は、取引当事者の属性、取引規模、用途等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域における商業施設は自用目的が中心で、適切な賃貸事例が収集できないため、収益価格は試算しない。比準価 格は、白馬村北城地区の類似地域において実際に取引された取引事例に基づき試算したもので、実証的であり、市場の 実態を反映している。また、各種の補修正、要因比較は適正に行われ、規範性を有する。以上より、比準価格を採用し 、当該標準地に係る前年価格とその後の変動要因とを検討した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向が見られる。白馬村 内では、インバウンドの増加等により、各所 で活発な投資活動が見受けられる。 周辺地域ではホテル建設計画等、投資が活発 。近接スキー場では、新ゴンドラリフト、ベ ースセンターハウス、駐車場建設の計画が発 表されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +33.0 ％  ％