令和7年1月14日　提出 木曽 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木曽 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　大日方　一成   TEL.

鑑定評価額 3,200,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木曽郡木曽町福島５１４３番１ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｓ3F1B 低層の小売店舗が建 ち並ぶ中心的商業地 域 北7.5m町道 水道、下水 木曽福島 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旅館が混在する商業地域 街 路 ７．５ｍ町道 交通 施設 木曽福島駅北東方 950m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 木曽町福島地区の旅館が多い商業地域である。観光客は戻りつつあるものの商況は低迷している。人口減少によ り、地元居住者の日用品等需要は減退しており、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木曽町福島地区中心部の商業地域や商住混在地域であるが、福島地区の住宅地域も代替競争関係が認め られる。需要者の中心は商業施設または併用住宅を建設する目的の事業者であるが、一般住宅建設目的の個人も想定可 能である。木曽町では、人口減少と高齢化が進行して、商業地域の商況は低迷し、商業地需要が減退している。取引当 事者の事情が様々で、規模等の個別性も強いため、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、商業施設であっても自用の建物が中心であり、賃貸用の店舗や住宅に対する需要はあまりないので、本件 では収益価格は試算しなかった。比準価格は、地理的に近接する類似地域において現実に生起した取引事例に基づくも ので、実証的であり、規範性が高い。以上より、比準価格を採用し、類似標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率と高齢化率は県平均を大幅に上 回り、商店街の繁華性は低迷している。商業 や観光業の経営者は高齢化し、後継者も不足 がちである。 特に変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％