別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
御代田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
御代田 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.
鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北佐久郡御代田町大字馬瀬口字南側２３５０番
 ②地積
　(㎡)		 404  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 農家住宅等が建ち並
ぶ既成住宅地域
 北5m町道 水道、下水 御代田

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧北国街道沿いを中心とする
古くからの住宅地域。南西向
き傾斜地。		 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ町道　		 交通

施設		 御代田駅北西方

1.6km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの住宅地域として安定的硬直的に推移。御代田町一般住宅地域の地価は上昇傾向にあるが、近隣には外
部需要が見込めないため横ばいが続くと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,930 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は御代田町全域に及び、小諸市、佐久市、軽井沢町の一部を含む。代替競争関係がより強く作用するのは、
御代田町内の既成住宅地域である。需要者は御代田町の居住者が大半で、地縁的選好性が色濃い。一次取得者層は、よ
り利便性快適性に優れる郊外型地域を志向する傾向が強く、古くからの地域は敬遠されがちである。同一需給圏におい
て、土地は５００～６００万円程度が需要の中心であるが、高低の幅がある。戸建物件は数少ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 付近一円にはアパートが散見されるが、建築されるアパートの多くは遊休地利用の一方途であるため、賃料は建物建築
費を中心に決定される傾向が強い。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が反映されず、住宅地価を捉え難い面も
ある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的にてなされているため、比準価格を中心に収益価格を参酌し、前年価
格、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　御代田 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,400 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[103.0]		 100
[137.6]		 [100.0]
100		 13,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町の人口総数、生産年齢人口は微増傾向。高
齢化率は県平均を下回るが、老年人口の増加
率はやや高い。土地取引件数はほぼ横ばい。


地域要因に特段の変化は見られない。傾斜地
、古くからの住宅地に対する需要は細い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 御代田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４０６
２０３２３
-42079		 北佐久郡御代田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m町道、
中間画地
都計外 
b １２４０６
２０３２３
-42283		 北佐久郡御代田町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北11m県道、
西7m、東6m、
三方路
（都） 

(70,200)
c １２４０８
２０３２３
-42382		 北佐久郡御代田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8m町道、
西5m、角地
（都） １低専

(60,80)
d １２４０１
２０３２３
-40793		 北佐久郡御代田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m道路、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
e １２４０２
２０３２３
-40743		 北佐久郡御代田町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東3m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,569  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
14,371 		 100
[ 103.0]
13,952 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
14,000 
b (　           ) 
14,739  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
16,377 		 100
[ 119.5]
13,705 
13,700 
c (　           ) 
15,945  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
15,635 		 100
[ 112.8]
13,861 
13,900 
d (　           ) 
15,512  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
15,358 		 100
[ 111.6]
13,762 
13,800 
e (　           ) 
11,335  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.0]
13,823 		 100
[  99.4]
13,906 
13,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -18.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     13,900 円／㎡]  



御代田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　古くからの住宅地域で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,003,648 
1,045,689 
3,957,959 
3,855,400 
102,559 		 （　0.9707）
99,554 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      1,991,080 円　　　　（　      4,930 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
御代田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 Ｗ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   404 ㎡     12.5 m x   28.0 m  前面道路：町道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ、平均面積４０㎡、全８戸、駐車場付。標準的賃貸建物を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,272 
203,520 		 2.0  407,040 
1.0  203,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
100.0 
320.00 

407,040 		 814,080 
407,040 
⑨年額支払賃料        407,040 円　×　12ヶ月　＝　       4,884,480 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         192,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,076,480 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       213,212 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,863,268 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           814,080 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,799 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          407,040 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　         132,581 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,003,648 円　　　　（　        12,385 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,272 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
御代田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 208,400 円  　　　　     52,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 304,589 円  　　　        5,076,480　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      416,800 円  　　　　     52,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        52,100 円  　　　　     52,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,100 円  　　　　     52,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　０
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,045,689 円　（　　　　　　         2,588 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,855,400 円  
（　　　　　         9,543 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,003,648 円      
②総費用 1,045,689 円      
③純収益　①－② 3,957,959 円      
④建物等に帰属する純収益 3,855,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 102,559 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 99,554 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          246 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,991,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,930 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 御代田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北佐久郡御代田町大字馬瀬口字南側２３５０番
 1003000186926-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
御代田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
御代田 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.
鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北佐久郡御代田町大字馬瀬口字南側２３５０番
 ②地積
　(㎡)		 404  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 農家住宅等が建ち並
ぶ既成住宅地域
 北5m町道 水道、下水 御代田

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧道を中心とする旧来からの
既成住宅（農家集落）地域。		 街

路		 基準方位北、５ｍ町
道		 交通

施設		 御代田駅北西方

1.6km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧街道沿いの古くからの農家集落地域で変化は少なく需要は弱含みで推移している。国道背後で町中心部に比較
的近いため周辺では新しい住宅も建ちつつあるが、当該地域は当面、現状を維持していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,530 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は御代田町の農家集落地域で、需要者は圏内の居住者、圏内に生活基盤を有する者が主体である。当該地域
は旧街道沿いの古くから農家集落地域で、やや硬直的な地域特性を有し外部からの新規参入者はなく需要は弱含みで推
移している。国道１８号背後で町の中心部に比較的近いことから、周辺では新しい住宅も建ちつつあるが、当該地域で
は当面変化はなく現状を維持していくと思料する。又、取引がなく需要の中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は古くからの農家集落地域で、自用の戸建住宅が支配的でアパート等の収益物件はなく賃貸市場は未成熟であ
り、収益価格はアパートを想定して求めた理論的な価格であるが想定条件下の試算で信頼性は劣る。比準価格は類似地
域の事例を基に、価格に影響を与える諸要因を詳細に検討し求めた実証的で説得力を有する価格である。よって、比準
価格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　御代田 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,400 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[103.0]		 100
[138.9]		 [100.0]
100		 13,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 御代田町は浅間山麓の自然環境、軽井沢町等
へのアクセスの良さ、地価水準が比較的低廉
であるため需要は堅調で移住者も増えており
人口は増加傾向。

旧街道沿いの古くから農家集落地域で、やや
硬直的な地域特性を有し外部からの新規参入
者はなく需要は弱含みで推移している。


標準画地と比較して特に際立った個別的要因
は認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +0.9
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 御代田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４０２
２０３２３
-40743		 北佐久郡御代田町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東3m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b １２４０１
２０３２３
-40793		 北佐久郡御代田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m道路、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
c １２４０１
２０３２３
-40795		 北佐久郡御代田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m町道、
南西4m、
南東4m、
三方路
（都） 

(70,200)
d １２３１１
２０３２３
-42650		 北佐久郡御代田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m町道、
西4m、角地
（都） １住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,335  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.0]
14,155 		 100
[ 101.2]
13,987 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
14,000 
b (　           ) 
15,512  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
15,758 		 100
[ 110.5]
14,261 
14,300 
c (　           ) 
13,023  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
13,112 		 100
[  98.0]
13,380 
13,400 
d (　           ) 
20,097  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
19,365 		 100
[ 138.5]
13,982 
14,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -18.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     13,900 円／㎡]  



御代田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,775,868 
879,394 
3,896,474 
3,781,400 
115,074 		 （　0.9707）
111,702 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,234,040 円　　　　（　      5,530 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
御代田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 Ｗ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   404 ㎡     12.5 m x   28.0 m  前面道路：町道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ、平均面積４０㎡、全８戸、駐車場付。地域の標準的賃貸物件を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,322 
211,520 		 1.0  211,520 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
100.0 
320.00 

423,040 		 423,040 
0 
⑨年額支払賃料        423,040 円　×　12ヶ月　＝　       5,076,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,076,480 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       304,589 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,771,891 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           423,040 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,977 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,775,868 円　　　　（　        11,821 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,323 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,322 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
御代田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 204,400 円  　　　　     51,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 152,294 円  　　　        5,076,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      408,800 円  　　　　     51,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        51,100 円  　　　　     51,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,100 円  　　　　     51,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         879,394 円　（　　　　　　         2,177 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,781,400 円  
（　　　　　         9,360 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,775,868 円      
②総費用 879,394 円      
③純収益　①－② 3,896,474 円      
④建物等に帰属する純収益 3,781,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 115,074 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 111,702 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          276 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,234,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,530 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 御代田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北佐久郡御代田町大字馬瀬口字南側２３５０番
 1003000186926-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考