令和7年1月15日　提出 大町 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大町 5-3 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里   TEL.

鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大町市常盤字上橋５８９７番４７外 ②地積 　(㎡) 2,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 診療所 Ｓ1 小売店舗、飲食店舗 等が見られる路線商 業地域 南東14m国道 水道、下水 南大町 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 南大町駅南西方 1.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大町市郊外の路線商業地域で繁華性が高い交差点付近に存するが、新たな出店等は少なく現状維持と予測。大町 市の人口減少等から商況は低調で、需給は今後も弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大町市内及び周辺市町村の幹線道路沿い等を中心とする商業地域又は混在地域と判定した。需要者の中心 は、地元事業者又は郊外型店舗の展開を企図する県内外の事業者等が想定される。需給動向については、繁華性に優る 地域の郊外型商業地需要は一定程度見られるが、当該地域では新たな出店等は少なく、需給は弱含み傾向が続いている 。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少なく、規模、用途や個別の事情が反映されるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は路線商業地域であるが、自用目的の店舗又は借地による店舗等が主体であり、賃貸物件自体が少なく、また 、賃貸需要も少ないことから、標準的な純収益の把握が困難であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、類似 地域における商業地又は混在地に関する現実の取引事例に基づき査定しており、実証的である。以上より、市場の実態 を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大町 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [144.1] [100.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向が見られる。大町市 の人口は減少傾向が継続し、高齢化率も県平 均を上回っており、宅地需給は弱含み傾向に ある。 地域高規格道路松本糸魚川連絡道路整備計画 が進んでいるが、今のところ影響は認められ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％