令和7年1月15日　提出 大町 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大町 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　広部　紘行   TEL.

鑑定評価額 4,360,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大町市大町３２１５番１ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:1.5 店舗 Ｗ2 小売店舗、事務所等 が建ち並ぶ商業地域 西16m県道 水道、ガス、下水 信濃大町 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 信濃大町駅北方 270m 法令 規制 （都） 商業 (100,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 信濃大町駅に近い旧来からの商店街で、郊外商業施設への顧客流出等から商況は低調。新たな出店等は少なく、 需給は弱含みで、今後も地価水準は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大町市及び周辺市町村内の商業地域又は混在地域。特に代替性が強いのは信濃大町駅周辺の既存商業地域 である。需要者の中心は地元を中心とする事業者と判断される。需給動向は店舗閉店等も多く潜在的な供給が見られる 一方、既存商業地域における商業用途の需要は低迷し、需給は弱含み傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、 成立する取引自体が少なく、規模、用途や個別の事情が反映される傾向が強いため把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の店舗及び店舗併用住宅等が中心であり、店舗、事務所等の賃貸物件は少なく、商業向けの賃貸市場は 成熟しているとはいえないため、収益還元法は適用しない。比準価格は、周辺類似地域における商業地又は混在地に関 する現実の取引事例に基づき査定しており、実証的である。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、当 該標準地に係る前年価格とその後の変動要因とを検討した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向が見られるものの、 市の人口は減少傾向が継続し、高齢化率も県 平均を上回り、駅前商業地域の繁華性は減退 している。 地域要因に特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％