別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
駒ケ根 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
駒ケ根 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　下平　智行   TEL.
鑑定評価額 2,450,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 駒ケ根市中央１番４外
｢中央９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 73  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 北16m県道 水道、下水 駒ケ根

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層の店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 駒ケ根駅南西方

160m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと思われる。後継
者難、郊外の大型小売店への顧客流出等により、地価は暫く下落傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、駒ケ根市街地中心商業地及びその外縁部の商業地域である。需要者は、特に駒ケ根市を中心に上伊那地
区に地縁のある事業者が中心となる。熟成度の高い駅前商業地域で、コロナ禍後の景況回復に期待がかかるが、郊外の
大型店舗への顧客流出は継続しており、物価高の影響等依然として商況は厳しく、当地域の事業用地需要は弱含みであ
る。需要の中心価格帯は、取引事例数が少なくかつ個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域である。よって本来であれば収益価格を重視すべきところ
、当地域内において賃貸市場は成熟しているとは言えず、賃料水準は低廉かつ不確実で、収益価格の信頼度は比準価格
に比べて相対的に劣るものと判断した。比準価格は、規範性の高い取引事例を採用して求められ、市場の実勢を反映し
ている。以上より比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 この一年で市全体の人口は微減、高齢化率は
ほぼ横這いとなっている。地方経済の先行き
不透明感は依然として払拭されていない。


物価高の影響等もあり既存商業地域の商況は
弱含みである。



特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 駒ケ根 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
２０２１０
-43871		 駒ケ根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m国道、
南4m、角地
（都） 近商

(100,200)
b １２４０１
２０２１０
-42125		 駒ケ根市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北16m県道、
中間画地
（都） 商業

(100,400)
c １２４０５
２０２１０
-39275		 駒ケ根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.6m市道、
西4.5m、角地
（都） 商業

(100,276)
d １２４０９
２０２１０
-38512		 駒ケ根市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.5m県道、
西6.5m、角地
（都） 準工

(70,200)
e １２３０４
２０２１０
-41907		 駒ケ根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,456  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[  40.0]		 100
[ 102.0]
22,481 		 100
[  67.2]
33,454 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,500 
b (　           ) 
30,179  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
35,043 		 100
[ 100.0]
35,043 
35,000 
c (　           ) 
27,219  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
26,418 		 100
[  79.9]
33,064 
33,100 
d (　           ) 
25,472  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
24,873 		 100
[  71.3]
34,885 
34,900 
e (　           ) 
27,528  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
25,649 		 100
[  75.3]
34,062 
34,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,600 円／㎡]  



駒ケ根 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,577,117 
768,809 
2,808,308 
2,745,160 
63,148 		 （　0.9722）
61,392 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      1,180,615 円　　　　（　     16,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
駒ケ根 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 55.00 Ｓ4 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   73 ㎡      7.0 m x   12.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階事務所、共にフロア貸し（敷地内に駐車場なし）を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的な建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.00 
85.0 
46.75 
2,241 
104,767 		 3.0  314,301 
1.0  104,767 

 2～ 2		 事務所
55.00 
85.0 
46.75 
1,569 
73,351 		 3.0  220,053 
1.0  73,351 

 3～ 4		 事務所
55.00 
85.0 
46.75 
1,457 
68,115 		 3.0  204,345 
1.0  68,115 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
85.0 
187.00 

314,348 		 943,044 
314,348 
⑨年額支払賃料        314,348 円　×　12ヶ月　＝　       3,772,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,772,176 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       264,052 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,508,124 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           943,044 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,770 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          314,348 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          60,223 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,577,117 円　　　　（　        49,002 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,285 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,241 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
駒ケ根 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 187,000 円  　　　　     37,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 188,609 円  　　　        3,772,176　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      299,200 円  　　　　     37,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         768,809 円　（　　　　　　        10,532 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,745,160 円  
（　　　　　        37,605 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,577,117 円      
②総費用 768,809 円      
③純収益　①－② 2,808,308 円      
④建物等に帰属する純収益 2,745,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 63,148 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 61,392 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          841 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,180,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 駒ケ根 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　駒ヶ根市中央１番４
 1009005024708-0000
2 　駒ヶ根市中央１番８
 1009005024712-0000
3 　駒ヶ根市中央２番１
 1009005024717-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
駒ケ根 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
駒ケ根 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　真子　浩   TEL.
鑑定評価額 2,450,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 駒ケ根市中央１番４外
｢中央９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 73  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 北16m県道 水道、下水 駒ケ根

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層の店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駒ヶ根駅前の商業地域。 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 駒ケ根駅南西方

160m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は駒ヶ根駅の駅前通りにある旧来からの商業地域であるものの、郊外大型商業施設への顧客の流出、人
手不足等により商業収益は低下し空洞化も進んでおり、地価は下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の商業地域で、特に駅前商業地に強い代替性が認められる。主たる需要者は店舗又は事業所経営を行
う市内の法人が中心である。当該地域は駅前通りに各種専門小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、営業不振により空
き店舗も見られる。国道１５３号バイパス等郊外路線商業地等への顧客の流出が続いており、今後も同様の傾向が続く
と思料される。取引価格は当事者の業種、個別事情に左右され、需給の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺商業地域は自用の店舗等が中心で、賃貸市場の成熟度は総じて低い。収益価格は直接法にて純収益を資本還元した
もので、商業地の立地採算性が重視される観点において説得力を有するが、賃貸市場の未成熟に加え試算の過程で想定
要素が多分に介入すること等からその精度は相対的に劣る。従って、周辺近傍の商業地域等の事例を採用し実証的な比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連性にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駒ケ根市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾
向で推移している。県内の経済状況は不透明
感があり、地価も弱含みにて推移している。


ロードサイド商業地等への顧客流出が続き、
駒ヶ根駅前の既存商業地域は衰退傾向にある
。国道１５３号の複合施設建設計画の影響。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 駒ケ根 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１０
２０２１０
-36775		 駒ケ根市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西6.6m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b １２３０６
２０２１０
-43871		 駒ケ根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m国道、
南4m、角地
（都） 近商

(100,200)
c １２４０５
２０２１０
-39275		 駒ケ根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.6m市道、
西4.5m、角地
（都） 商業

(100,276)
d １２４０９
２０２１０
-38512		 駒ケ根市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.5m県道、
西6.5m、角地
（都） 準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,919  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,991 		 100
[  86.7]
34,592 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,600 
b (　           ) 
9,456  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[  40.0]		 100
[ 102.0]
22,481 		 100
[  67.2]
33,454 
33,500 
c (　           ) 
27,219  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
26,418 		 100
[  76.0]
34,761 
34,800 
d (　           ) 
25,472  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
24,873 		 100
[  72.2]
34,450 
34,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,600 円／㎡]  



駒ケ根 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,549,667 
732,615 
2,817,052 
2,745,160 
71,892 		 （　0.9722）
69,893 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      1,344,096 円　　　　（　     18,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
駒ケ根 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 55.00 Ｓ4 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   73 ㎡      7.0 m x   12.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階事務所のフロア貸し、敷地外駐車場を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的な建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.00 
85.0 
46.75 
2,256 
105,468 		 3.0  316,404 
1.0  105,468 

 2～ 2		 事務所
55.00 
85.0 
46.75 
1,579 
73,818 		 3.0  221,454 
1.0  73,818 

 3～ 4		 事務所
55.00 
85.0 
46.75 
1,466 
68,536 		 3.0  205,608 
1.0  68,536 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
85.0 
187.00 

316,358 		 949,074 
316,358 
⑨年額支払賃料        316,358 円　×　12ヶ月　＝　       3,796,296 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,796,296 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       315,093 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,481,203 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           949,074 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,703 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          316,358 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          59,761 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,549,667 円　　　　（　        48,626 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,256 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
駒ケ根 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 149,600 円  　　　　     37,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 189,815 円  　　　        3,796,296　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      299,200 円  　　　　     37,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         732,615 円　（　　　　　　        10,036 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,745,160 円  
（　　　　　        37,605 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,549,667 円      
②総費用 732,615 円      
③純収益　①－② 2,817,052 円      
④建物等に帰属する純収益 2,745,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 71,892 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 69,893 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          957 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,344,096 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 駒ケ根 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　駒ヶ根市中央１番４
 1009005024708-0000
2 　駒ヶ根市中央１番８
 1009005024712-0000
3 　駒ヶ根市中央２番１
 1009005024717-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考