鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
伊那 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊那 5-1

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　矢崎　敏臣

TEL.

鑑定評価額

13,700,000 円

１㎡当たりの価格

42,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊那市荒井３２番１外				②地積　(㎡)	326 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2F1B	小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの既成商業地域	北西15m県道、背面道	水道、下水	伊那市 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

伊那市駅北東方

250m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧市街地内にある県道沿いの既成商業地域。郊外路線商業地域への商圏の移転等、旧市街地は依然として厳しい
商況の下、当面地価も弱含み傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の商業地域一帯であり、特に伊那市駅周辺の旧来からの商業地域に強い代替性が認められる。需要者
は、同一需給圏に地縁のある個人事業者が中心と思われる。旧中心市街地から郊外型大型店舗への商業配置の転換によ
り顧客流出は続いており、地価も下落が続いている。近時における経済動向の影響等もあり当地域における商業系業務
用地の需要は弱含みである。需給の中心価格帯は、取引事例数が僅少であり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、伊那市中心市街地及び周辺の類似地域を中心とした商業地系の取引事例に基づいて求められ、実証的であ
る。一方、商業ビルの賃貸市場は総じて未成熟であり、新規の賃貸ビルは極端に少なく、数少ない賃貸物件も古いもの
が多いため、収益価格の信頼度は比準価格に比べて相対的に劣るものと判断した。以上より、規範性の高い比準価格を
標準として収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　駒ケ根 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,200 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[100.0]

100
[ 81.0]

[102.0]
100

42,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年において人口は減少し、高齢化率は上昇
傾向にある。地方経済の先行きは依然不透明
感が強い。

幹線道路沿いの商店における客足の減少がと
まらない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊那 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４０６２０２０９ -43441	伊那市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.8m国道、南2.5m、二方路		（都）商業 (100,400)
b	１２４０６２０２０９ -43332	伊那市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２４０２２０２０９ -41881	伊那市		建付地	（　）	不整形	北東16.3m県道、中間画地		（都）商業 (100,400)
d	１２３０９２０２０９ -34853	伊那市		建付地	（　）	長方形	南西4.2m市道、南東4.6m、角地		（都）商業 (100,252)
e	１２３１２２０２０９ -38993	伊那市		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,163	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	29,655	100 [ 75.0]	39,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	40,300
b	(　 ) 33,524	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	34,215	100 [ 75.8]	45,139		46,000
c	(　 ) 27,772	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.3]	37,906	100 [ 90.0]	42,118		43,000
d	(　 ) 34,645	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	32,269	100 [ 73.7]	43,784		44,700
e	(　 ) 23,176	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	30,500	100 [ 71.3]	42,777		43,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,000 円／㎡]

伊那 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,016,908	889,300	3,127,608	2,774,520	353,088	（　0.9722） 343,272	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,601,385 円　　　　（　 20,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊那 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	326 ㎡	11.0 m x 28.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（一棟貸し）、敷地内駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,790	358,000	3.0	1,074,000
							1.0	358,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		358,000		1,074,000
								358,000

⑨年額支払賃料	358,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,296,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,296,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 356,568 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,939,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,074,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 358,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 67,627 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,016,908 円　　　　（　 12,322 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,825 円/㎡　月額支払賃料（　 1,790 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊那 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	37,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	214,800 円	4,296,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,400 円	37,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 889,300 円　（　　　　　　 2,728 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,774,520 円（　　　　　 8,511 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,016,908 円
②総費用	889,300 円
③純収益　①－②	3,127,608 円
④建物等に帰属する純収益	2,774,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	353,088 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	343,272 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,601,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊那 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊那市荒井３２番１	1009000226209-0000
2	伊那市荒井３２番２	1009000226210-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
伊那 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊那 5-1

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　下平　智行

TEL.

鑑定評価額

13,800,000 円

１㎡当たりの価格

42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊那市荒井３２番１外				②地積　(㎡)	326 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2F1B	小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの既成商業地域	北西15m県道、背面道	水道、下水	伊那市 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

伊那市駅北東方

250m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は小規模小売店舗が多い駅周辺の旧市街地内にある既成商業地域である。近時における郊外大型店舗の進
出の影響は強く、当該地域の商況は厳しい状況下にあるため、地価も暫く下落傾向が継続するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の既存商業地で、特に伊那市駅周辺の旧市街地周辺に強い代替関係が認められる。需要者の中心は地
縁を有する地元事業者が主である。コロナ禍後の景況感回復に期待がかかるものの、近年経営者の高齢化等から潜在的
な供給圧力が強く、一方で需要は投資額に見合う収益が期待できず全般的に弱含んでいる。中心となる価格帯は、商業
地の取引事例は少なく、かつ個別性が強いことから把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗が中心である。賃貸物件は後継者難から廃業した店舗を賃貸、または居住用に改造された物件
を賃貸する等に限定されており、新規の商業事業者向けの賃貸市場は弱く、正確な収益指標の把握が困難なため収益価
格の信頼性は相対的にやや劣る。よって市場の実態を的確に反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、併せ
て代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　駒ケ根 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,200 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[100.0]

100
[ 81.2]

[102.0]
100

42,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

この一年で市全体の人口は微減、高齢化率は
やや上昇している。物価高等により地方経済
の先行き不透明感は依然として払拭されてい
ない。

幹線道路沿いの大型店舗への顧客流出のため
、既存の商業地域の衰退が見受けられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.1
交通・接近　　　  +0.2
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊那 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４０４２０２０９ -44334	伊那市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東2.1m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
b	１２３０６２０２０９ -43796	伊那市		更地	（　）	不整形	西11.2m市道、南4.8m、角地		（都）２住居 (80,200)
c	１２４０４２０２０９ -44289	伊那市		建付地	（　）	台形	北22m市道、東4m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	１２４０２２０２０９ -41881	伊那市		建付地	（　）	不整形	北東16.3m県道、中間画地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,259	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,838	100 [ 86.0]	43,998	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	44,900
b	(　 ) 23,935	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	25,525	100 [ 59.9]	42,613		43,500
c	(　 ) 28,000	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	32,513	100 [ 78.4]	41,471		42,300
d	(　 ) 27,772	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.3]	37,906	100 [ 89.1]	42,543		43,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,500 円／㎡]

伊那 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,952,167	876,000	3,076,167	2,723,140	353,027	（　0.9722） 343,213	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,600,250 円　　　　（　 20,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊那 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	326 ㎡	11.0 m x 28.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（一棟貸し）、敷地内駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,765	353,000	3.0	1,059,000
							1.0	353,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		353,000		1,059,000
								353,000

⑨年額支払賃料	353,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,236,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,236,000 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,060 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,875,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,059,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,690 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 353,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.2060　＝　 66,537 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,952,167 円　　　　（　 12,123 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,765 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊那 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,500 円	37,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	211,800 円	4,236,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,800 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 876,000 円　（　　　　　　 2,687 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,723,140 円（　　　　　 8,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,952,167 円
②総費用	876,000 円
③純収益　①－②	3,076,167 円
④建物等に帰属する純収益	2,723,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	353,027 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	343,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,600,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊那 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊那市荒井３２番１	1009000226209-0000
2	伊那市荒井３２番２	1009000226210-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考