別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
松本 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松本 5-2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　茅野　武弘   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松本市深志１丁目７０３番
｢深志１－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 586  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
松本市景観計画


(90,500)
台形
1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層店舗事務所ビ
ルが建ち並ぶ駅前商
業地域		 北（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 松本駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       590 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項は無い。 街

路		 （駅前広場）道路 交通

施設		 松本駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
松本市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 マンション業者による高額な土地取引が成立する等、駅前商業地の地価を下支えする動きと、コロナ明けで観光
客が増加しており、これらの相乗効果として地価は回復基調にあり、当面はこの状態を継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は類似性の高い地方都市の駅前商業地域及び市街地中心の商業地域。需要者の中心は全国資本か地元優良法
人にほぼ限定される。松本駅東口は各種整備がなされ一定の効果が認められる。コロナ明けによる観光客増加と高額な
マンション用地取引等の効果から市場は回復基調にある。取引は複合不動産が専らで投資採算を重視する為一定の価格
帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域性の類似した商業地の取引事例に基づく市場実態を反映した規範性の高い価格である。一方、収益価格
はターミナル駅前ゆえ高価格水準にて試算された。本件では実証性に勝り、より規範性の高い比準価格を標準とし、収
益価格を関連付け鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、収益価格算定において想定建物が基準容積率を超過してい
るが容積率緩和面積（駐車場等）を含む為である。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松本 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    237,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客増加による収益改善効果を反映し、地
価も改善に向いつつある。



地域要因に変動はない。




個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 松本 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１０
２０２０２
-38507		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5.7m市道、
中間画地
商業

(90,342)
b １２３０６
２０２０２
-43074		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東19m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
c １２２０６
２０２０２
-46107		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南22.5m国道、
西6.5m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
d １２２０５
２０２０２
-37948		 松本市

 底地


   
（　          ） 		 台形 東22m市道、
中間画地
商業

(90,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
240,710  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
241,914 		 100
[ 104.6]
231,275 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
231,000 
b (　           ) 
220,686  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
223,114 		 100
[  88.2]
252,964 
253,000 
c (　           ) 
141,226  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
144,302 		 100
[  52.6]
274,338 
274,000 
d (　    300,558) 
300,558  		 100
[ 150.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
198,969 		 100
[  90.0]
221,077 
221,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



松本 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価が把握できず不適用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

92,979,090 
23,462,124 
69,516,966 
64,517,200 
4,999,766 		 （　0.9505）
4,752,278 		 （  5.2 -  0.5 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    101,112,298 円　　　　（　    173,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松本 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層事務所 497.75 ＳＲＣ7F1B 3,574.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
松本市景観計画
 90 ％   500 ％   500 ％   586 ㎡     19.0 m x   37.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下機械式駐車場３５台駐車可　１～７階各フロア貸の事務所を想定 ⑦有効率　  68.2 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
364.41 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
472.75 
56.4 
266.63 
2,912 
776,427 		 10.0  7,764,270 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
497.75 
81.0 
403.18 
2,912 
1,174,060 		 10.0  11,740,600 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
497.15 
81.0 
402.69 
2,866 
1,154,110 		 10.0  11,541,100 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
250.75 
62.2 
155.97 
2,304 
359,355 		 10.0  3,593,550 
0.0  0 

計
3,574.26 
68.2 
2,436.54 

6,926,282 		 69,262,820 
0 
⑨年額支払賃料      6,926,282 円　×　12ヶ月　＝　      83,115,384 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   2,436.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,619,240 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の慣行を標準とした
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  35 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,460,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        97,734,624 円　　×　　  10.5 ％                          
＋　　　       5,460,000 円　　×　　  10.5 ％　＝　　    10,835,436 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 92,359,188 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        69,262,820 円　×　　  89.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         619,902 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      92,979,090 円　　　　（　       158,667 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,890 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,866 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松本 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,676,000 円  　　　　    946,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 7,223,624 円  　　　      103,194,624　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,102,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,568,000 円  　　　　    946,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       946,000 円  　　　　    946,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       946,000 円  　　　　    946,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,462,124 円　（　　　　　　        40,038 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 946,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   3,574.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0630 ×  30 ％　＋ 0.0947 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,517,200 円  
（　　　　　       110,098 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 92,979,090 円      
②総費用 23,462,124 円      
③純収益　①－② 69,516,966 円      
④建物等に帰属する純収益 64,517,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,999,766 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,752,278 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,110 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,112,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     173,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松本 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松本市深志一丁目７０３番
 1004000343510-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
松本 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松本 5-2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　今牧　一宏   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松本市深志１丁目７０３番
｢深志１－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 586  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
松本市景観計画


(90,500)
台形
1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層店舗事務所ビ
ルが建ち並ぶ駅前商
業地域		 北（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 松本駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       590 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 駅前広場に接面する商業地域 街

路		 （駅前広場）道路 交通

施設		 松本駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
松本市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍からの回復等により観光客や飲食・宿泊客が増加し、宿泊施設や飲食施設の収益が回復している。オフ
ィスや物販店舗に対する需要は戻りが遅いが、マンション用地需要もあって、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    243,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地方における中核的な都市の商業地域全般であるが、特に強い代替競争関係が認められるのは松本駅周
辺や松本市中心市街地の商業地域である。需要者は、全国的資本のホテルチェーンやテナントビル経営目的の事業者等
の他、自社ビル建設目的の事業者が想定可能である。物販店舗用地やオフィス用地需要は強くないが、分譲マンション
開発業者が強力な需要者として出現している。規模等が多様なため需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、一般的なテナントビルの建築を想定して求めたが、オフィス等の空室が多いことから空室率を高目に想定
したため低目に求められた。比準価格は、近接する類似地域において現実に生起した取引事例に基づくもので、高い規
範性が認められる。以上より、比準価格に比重を置き、収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
なお、収益還元法における想定建物が基準容積率を超過しているが、駐車場等の容積率緩和面積を含むためである。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松本 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    237,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松本市中心商業地域では、外国人を含む観光
客数が回復しており、ホテルの宿泊需要や宴
会需要、飲食施設の客数も増加している。


近傍で高値の土地取引があった。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 松本 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１０
２０２０２
-38428		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東27m国道、
東15.5m、
角地
２住居

(70,200)
b １２３０６
２０２０２
-43074		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東19m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
c １２２０６
２０２０２
-46107		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南22.5m国道、
西6.5m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
d １２１０４
２０２０２
-48758		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
西16m、角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
116,521  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
125,888 		 100
[  54.2]
232,266 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
232,000 
b (　           ) 
220,686  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
223,114 		 100
[  91.5]
243,840 
244,000 
c (　           ) 
141,226  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
144,302 		 100
[  57.7]
250,090 
250,000 
d (　           ) 
197,446  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
193,121 		 100
[  78.8]
245,077 
245,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    243,000 円／㎡]  



松本 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

93,802,772 
23,805,592 
69,997,180 
65,881,200 
4,115,980 		 （　0.9505）
3,912,239 		 （  5.2 -  0.5 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     83,239,128 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松本 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層事務所 497.75 ＳＲＣ7F1B 3,574.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
松本市景観計画
 90 ％   500 ％   500 ％   586 ㎡     19.0 m x   37.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～７階事務所各フロアー貸し、地下機械式駐車場（３５台駐車可）付のテナントビルを想定した。 ⑦有効率　  68.2 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
364.41 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
472.75 
56.4 
266.63 
2,933 
782,026 		 10.0  7,820,260 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
497.75 
81.0 
403.18 
2,933 
1,182,527 		 10.0  11,825,270 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
497.15 
81.0 
402.69 
2,875 
1,157,734 		 10.0  11,577,340 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
250.75 
62.2 
155.97 
2,300 
358,731 		 10.0  3,587,310 
0.0  0 

計
3,574.26 
68.2 
2,436.54 

6,954,220 		 69,542,200 
0 
⑨年額支払賃料      6,954,220 円　×　12ヶ月　＝　      83,450,640 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   2,436.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,619,240 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  35 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,460,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        98,069,880 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       5,460,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    10,352,988 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 93,176,892 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        69,542,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         625,880 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      93,802,772 円　　　　（　       160,073 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松本（事）
　　　　-2		 3,208  
(   3,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,086 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,899 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,875 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 松本（事）
　　　　-306		 2,296  
(   2,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[102.0]
2,712 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松本 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,796,000 円  　　　　    966,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 7,247,092 円  　　　      103,529,880　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,102,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,728,000 円  　　　　    966,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       966,000 円  　　　　    966,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       966,000 円  　　　　    966,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,805,592 円　（　　　　　　        40,624 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 966,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   3,574.26 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0630 ×  30 ％　＋ 0.0947 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 65,881,200 円  
（　　　　　       112,425 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 93,802,772 円      
②総費用 23,805,592 円      
③純収益　①－② 69,997,180 円      
④建物等に帰属する純収益 65,881,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,115,980 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,912,239 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,676 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,239,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松本 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松本市深志一丁目７０３番
 1004000343510-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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