令和7年1月14日　提出 松本 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -12 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　大日方　一成   TEL.

鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市大字里山辺字山田字山下４８５番１０ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 土砂災害警戒区域 松本市景観計画 (80,300) 1:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西5m市道 水道、下水 松本 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 温泉旅館街に近い小規模分譲 住宅団地 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 松本駅北東方 4.5km 法令 規制 商業 (80,300) 土砂災害警戒区域 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部からやや離れた住宅地域である。里山辺地区では住宅地供給が増えているが、分譲価格が高目であ るにも関わらず人気があることから、今後も価格上昇傾向と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 周辺に温泉旅館が多いため温泉関係者など地縁的選好性を有する需要者が多かったが、近年は近隣地域近くまで一般の 分譲住宅団地が増えてきており、近隣地域の特殊性が薄れてきていることから、同一需給圏は松本市の住宅地域全般で ある。需要者としては、戸建住宅の建設を企図する者のうち、一次取得者が中心となる。松本市の市街化区域では住宅 需要が強いが、里山辺地区では供給も多い。需要の中心となる価格帯は土地のみで９００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近接する類似地域における現実の取引事例に基づいて試算した比準価格は、市場の実態を反映して規範性が高い。近隣 地域は、戸建住宅等の自用の物件に対する需要が中心であり、賃貸共同住宅がないので、収益価格は試算しなかった。 以上より、高い規範性が認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,300 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [144.5] [102.0] 100 44,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松本市市街地では、住宅地の開発余地が乏し く、供給が限られている一方で、需要は引き 続き旺盛であることから、地価は上昇傾向を 継続。 特に変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％