別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
山中湖 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山中湖 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　鶴田　郁哉   TEL.
鑑定評価額 46,300,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１３外
 ②地積
　(㎡)		 2,214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)
国立公(３種)
（その他）



(20,60)

1.5:1		 店舗

Ｗ2		 宿泊施設、店舗等が
見られる湖畔沿いの
商業地域		 北西12m国道、北東側道 水道、下水 富士山

14.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 富士山駅南東方

14.0km		 法令

規制		 （都） 
(20,60)
国立公(３種)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域でリゾート施設が２月にオープン予定であり、やや発展的に推移するものと予測する。湖畔を訪れる観
光客の増加等もあり、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山中湖村および周辺市町村に存する商業地域等が圏域。需要者の中心はリゾート施設用地や店舗用地取得
目的の地元法人、県外資本法人が考えられる。新型コロナの５類感染症移行から１年以上経過し湖畔に多くの観光客が
戻っており、標準地の面する国道沿いにもカフェ・ショップ・宿泊施設を備えたリゾート施設が令和７年２月にオープ
ン予定。需要者の投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 宿泊施設、店舗等が見られる湖畔沿いの商業地域であり、賃貸物件がほとんど見られず賃貸市場が未成熟であるため、
収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　忍野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,400 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[137.0]		 [100.0]
100		 20,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍で村内の観光客は令和元年比で４割
まで落ち込んだが、村内にはキャンプ場など
が増え、訪日客や若年層を中心に増加してい
る。

村の商業中心エリアから離れた繁華性の低い
地域に位置するが、周辺地域でリゾート施設
が令和７年２月にオープン予定であり、今後
が注目される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山中湖 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１０
１９４２５
-38420		 南都留郡山中湖村

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m村道、
南東4m、角地
（都） 
国立公（普通）
(70,200)
b １２４０５
１９２０２
-37189		 富士吉田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c １２４０５
１９４２５
-37172		 南都留郡山中湖村

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8.2m村道
、
北4m、南東4m、
三方路
（都） 
国立公園（普通）
(70,200)
d １２４０１
１９２０２
-39262		 富士吉田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.8m市道、
東3m、角地
（都） １中専

(60,200)
e １２３１１
１９４２３
-41542		 南都留郡西桂町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m国道、
南東8.5m、
角地
（都） 

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,990  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
17,466 		 100
[  83.6]
20,892 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,900 
b (　           ) 
25,790  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,687 		 100
[ 120.0]
21,406 
21,400 
c (　           ) 
24,250  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
23,775 		 100
[ 114.0]
20,855 
20,900 
d (　           ) 
32,276  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
32,439 		 100
[ 145.0]
22,372 
22,400 
e (　           ) 
30,380  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
29,869 		 100
[ 140.0]
21,335 
21,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,900 円／㎡]  



山中湖 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 宿泊施設等が立地する湖畔沿いの商業地域で、自己所有の建物が多いほか、冬場は観光客が減少し、安定的な収
益獲得が困難で賃貸経営に経済的合理性を欠くため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 山中湖 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１３
 0917000047866-0000
2 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１４
 0917000047867-0000
3 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８０
 0917000047996-0000
4 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８１
 0917000047997-0000
5 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８２
 0917000047998-0000
6 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８３
 0917000047999-0000
7 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８４
 0917000048000-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
山中湖 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山中湖 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.
鑑定評価額 46,300,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１３外
 ②地積
　(㎡)		 2,214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)
国立公(３種)
（その他）



(20,60)

1.5:1		 店舗

Ｗ2		 宿泊施設、店舗等が
見られる湖畔沿いの
商業地域		 北西12m国道、北東側道 水道、下水 富士山

14.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 富士山駅南東方

14.0km		 法令

規制		 （都） 
(20,60)
国立公(３種)
⑤地域要因の将
　来予測		 山中湖南東岸の湖畔沿いに宿泊施設等が立地する路線商業地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状
を維持するものと予測する。地価水準は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね山中湖村を中心に富士北麓の各市町村内の商業地域。需要者の中心は地元の観光業者や県外のリゾー
ト関連法人等。近隣地域及びその周辺は、山中湖南東の湖畔沿いの観光客向けの商業地域。繁華性の高い旭日丘周辺か
らは外れるものの、外国人を中心に観光客の増加が見られる。宿泊施設や飲食店舗を中心に商況は回復傾向にあり、需
給動向は安定してきている。需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 山中湖南東の湖畔沿いに宿泊施設等が存する路線商業地域である。取引形態は自用目的での取引が中心であり、貸店舗
等の賃貸物件は少なく、賃貸市場は未成熟の状態である為、収益価格は試算できなかった。最近の不動産市場の動向な
どを勘案し、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　忍野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,400 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[137.2]		 [100.0]
100		 20,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山中湖畔に外国人を中心に観光客は増えてお
り、湖畔沿いの商業地や宿泊施設用地の需要
は回復傾向。


店舗等の連担性にやや欠け、自然公園法によ
る建築の制限等もあるが、湖畔沿いに存する
観光客向けの商業地域であり、需給動向は安
定してきている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山中湖 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４０４
１９４２５
-41629		 南都留郡山中湖村

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東10m国道、
北2.8m、
南1.8m、
三方路
（都） 
国立公（普通）
(70,200)
b １２４０５
１９４２５
-37172		 南都留郡山中湖村

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8.2m村道
、
北4m、南東4m、
三方路
（都） 
国立公園（普通）
(70,200)
c １２４０４
１９４３０
-41610		 南都留郡富士河口湖町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d １２４０６
１９４３０
-40907		 南都留郡富士河口湖町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m町道、
北3m、角地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,924  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,924 		 100
[ 150.0]
20,616 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,600 
b (　           ) 
24,250  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
23,775 		 100
[ 112.7]
21,096 
21,100 
c (　           ) 
24,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
24,100 		 100
[ 112.7]
21,384 
21,400 
d (　           ) 
18,099  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
18,099 		 100
[  94.0]
19,254 
19,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,900 円／㎡]  



山中湖 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 宿泊施設等が立地する湖畔沿いの路線商業地域であり、自己所有の建物が多く、賃貸物件は殆ど見られず賃貸市
場は未成熟であるため、収益還元法を適用することは困難である。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 山中湖 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１３
 0917000047866-0000
2 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１４
 0917000047867-0000
3 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８０
 0917000047996-0000
4 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８１
 0917000047997-0000
5 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８２
 0917000047998-0000
6 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８３
 0917000047999-0000
7 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８４
 0917000048000-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考