令和7年1月10日　提出 山梨昭和 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨昭和 9-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　慶   TEL.

鑑定評価額 2,670,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中巨摩郡昭和町築地新田字新居巻１５番１外 ②地積 　(㎡) 162,713   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 2:1 工場、倉庫兼事務所 大工場、中小工場が 区画整然と建ち並ぶ 工業団地 南10.6m町道、三方路 水道、ガス 常永 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 500.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　   150,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．６ｍ町道　三 方路 交通 施設 常永駅北西方 2.3km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大工場、中小工場が区画整然と建ち並ぶ工業地域であり、中部横断自動車道の開通等インフラが整備され、利便 性が向上している。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内全域の工業地域であり、需要者の中心は、県内外の製造業・物流業を中心とした法人企業である。県 内における高速自動車道等のインフラ整備が進み、交通利便性が向上しているため、工場地需要は引き続き堅調である 。特に中部横断自動車の全線開通等の影響が強く、新たな工場建設や増設に関する計画も多く見られている。なお、取 引物件は、規模や建物等の如何により個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大工場、中小工場が区画整然と建ち並ぶ工業地域であり、需要者の中心は自己使用目的の法人企業である。市場参加者 である企業は、売買市場や周辺の取引水準、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の 規範性は高い。一方、当該地域においては、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試 算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による国内回帰や国の補助金政策等によ り、工場地の需要は好調である。ただし、建 築費の高騰や人材不足等の不安要素も年々顕 在化している。 県内における高速自動車道等のインフラ整備 が進み、交通利便性が向上した。工場地の需 要は依然として堅調で、地価も上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％