鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
甲府 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-3

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小野　淳一

TEL.

鑑定評価額

24,100,000 円

１㎡当たりの価格

64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市相生１丁目５０６番				②地積　(㎡)	373 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:2	空地	中規模の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東20m国道	水道、ガス、下水	甲府 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

甲府駅南方

1.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、特に目立った変動要因もなく当面現状を維持するものと予測する
。尚、地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲府市中心部周辺の商業地域である。需要者の中心は県内外の法人及び個人経営者のほか、収益用不動産
の取得を目的とする投資家等の参入も認められる。駅前商業地域を中心とする商況の回復は徐々に近隣地域周辺まで波
及しつつあり、近隣地域周辺の需給関係にも改善傾向が見られる。取引価格には画地条件や投資規模により幅があるた
め、中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中規模の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。取引は自用目的での取引が中心となっており、同一需
給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、事務所需要の低迷による商業収益
性の低下を反映して低位に試算された。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格を中心に、収益価格を比較考量
し、更に前年公示価格からの推移を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　甲府 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     64,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

甲府市内の商業地においては、商業地域の形
態により景況感に相違があるため、商業地域
ごとにその影響を注視していく必要がある。

事務所需要には弱さも見られるが、価格水準
が底値感のある水準に到達しているため一定
の需要が期待される状況となっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４０３１９２０１ -33845	甲府市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、北6m、西4m、南1.4m、四方路		準住居 (70,200)
b	Ｄ２４０６ -13007	甲府市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、東2.5m、西2.5m、三方路		商業 (90,360)
c	１２４０３１９２０１ -33907	甲府市		更地	（　）	ほぼ整形	北東9.3m市道、北西6m、角地		近商 (80,200)
d	１２４０４１９２０１ -41223	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２４０５１９２０１ -36751	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m国道、北4.4m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,987	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	55,645	100 [ 85.4]	65,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,200
b	(　 ) 58,191	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	60,313	100 [ 94.1]	64,095		64,100
c	(　 ) 65,059	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	62,848	100 [ 94.1]	66,789		66,800
d	(　 ) 82,115	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,115	100 [ 125.4]	65,482		65,500
e	(　 ) 56,730	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,503	100 [ 87.1]	64,871		64,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,300 円／㎡]

甲府 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,818,177	1,874,704	4,943,473	3,998,500	944,973	（　0.9733） 919,742	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,770,245 円　　　　（　 50,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	174.00	Ｓ2	348.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	373 ㎡	14.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しで、１階は店舗、２階は事務所利用を想定

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

共用部分を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	174.00	80.5	140.07	2,230	312,356	3.0	937,068
							0.0	0
2～ 2	事務所	174.00	89.7	156.08	1,650	257,532	3.0	772,596
							0.0	0
～

～

～

計		348.00	85.1	296.15		569,888		1,709,664
								0

⑨年額支払賃料	569,888 円　×　12ヶ月　＝　 6,838,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 296.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,838,656 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 755,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,802,790 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,709,664 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,818,177 円　　　　（　 18,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,236 円/㎡　月額支払賃料（　 2,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

甲府 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	55,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	876,804 円	7,558,656　×　　　　 11.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 200,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 467,500 円	55,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	55,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,874,704 円　（　　　　　　 5,026 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 348.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,998,500 円（　　　　　 10,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,818,177 円
②総費用	1,874,704 円
③純収益　①－②	4,943,473 円
④建物等に帰属する純収益	3,998,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	944,973 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	919,742 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,770,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

甲府 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	甲府市相生一丁目５０６番	0900000000496-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
甲府 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-3

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　野田　岳志

TEL.

鑑定評価額

24,100,000 円

１㎡当たりの価格

64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市相生１丁目５０６番				②地積　(㎡)	373 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:2	空地	中規模の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東20m国道	水道、ガス、下水	甲府 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

甲府駅南方

1.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

事務所ビルや飲食店舗等がみられる商業地域で、格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測す
る。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲府市内の商業地域である。中心となる需要者は、自社ビルの取得を目的とする法人や飲食店舗利用を目
的とする広域展開している法人である。甲府の中心商業地域においてはテナント事務所の需要が減退し、新規の事務所
ビルの建築は陰を潜め、駅に近いエリアは飲食店舗利用、やや離れた地域は低層の自己利用の事業所としての利用が多
い。近隣地域は、駅からやや離れているため自己利用の事業所としての利用が進むものと予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近隣地域を含む類似性が高い取引事例を採用して求めており、市場性を反映して説得力がある。収益価格は
標準的な賃料水準が地価に見合っていないため低めに試算された。近隣地域は自己利用の需要が増加する傾向にあるこ
とから、比準価格の信頼性が高いものと判断して、比準価格を中心に収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の回復傾向により不動産需要も回復し、
需要が高い地域を中心に地価が上昇している
。

テナントビルの需要は弱く、自己利用の事務
所等としての利用が進む傾向にある。底値水
準であるため地価は横ばいで推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４０９１９２０１ -35558	甲府市		更地	（　）	ほぼ整形	西20m国道、東2m、二方路		商業 (90,400)
b	１２４０９１９２０１ -35556	甲府市		建付地	（　）	不整形	東20m国道、南6m、角地		商業 (90,400)
c	１２４０５１９２０１ -36751	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m国道、北4.4m、角地		準住居 (70,200)
d	１２４０３１９２０１ -33845	甲府市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、北6m、西4m、南1.4m、四方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,992	100 [ 150.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	74,512	100 [ 100.0]	74,512	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,500
b	(　 ) 44,491	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.0]	66,272	100 [ 100.0]	66,272		66,300
c	(　 ) 56,730	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,503	100 [ 87.4]	64,649		64,600
d	(　 ) 56,987	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	55,645	100 [ 87.4]	63,667		63,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	その他	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -33.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

甲府 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,818,177	1,887,180	4,930,997	3,947,610	983,387	（　0.9733） 957,131	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	19,533,286 円　　　　（　 52,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	174.00	Ｓ2	348.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	373 ㎡	14.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しで、１階は店舗、２階は事務所利用を想定

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

共用部分を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	174.00	80.5	140.07	2,230	312,356	3.0	937,068
							0.0	0
2～ 2	事務所	174.00	89.7	156.08	1,650	257,532	3.0	772,596
							0.0	0
～

～

～

計		348.00	85.1	296.15		569,888		1,709,664
								0

⑨年額支払賃料	569,888 円　×　12ヶ月　＝　 6,838,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 296.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,838,656 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 755,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,802,790 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,709,664 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,818,177 円　　　　（　 18,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,236 円/㎡　月額支払賃料（　 2,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

甲府 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,900 円	54,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	899,480 円	7,558,656　×　　　　 11.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 200,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 461,500 円	54,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,600 円	54,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,300 円	54,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,887,180 円　（　　　　　　 5,059 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,300,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 348.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,947,610 円（　　　　　 10,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,818,177 円
②総費用	1,887,180 円
③純収益　①－②	4,930,997 円
④建物等に帰属する純収益	3,947,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	983,387 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	957,131 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,533,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

甲府 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	甲府市相生一丁目５０６番	0900000000496-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考