令和7年1月10日　提出 若狭 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   若狭 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三方上中郡若狭町鳥浜４９号村上３１番４外 ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1.2 事務所 Ｓ2 低層の小売店舗等が 見られる商業地域 東15.5m町道、南側道 水道、下水 三方 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業施設、公共施設が集積す る三方地区中心部の商業地域 である。 街 路 １５．５ｍ町道、角 地 交通 施設 三方駅南方 700m 法令 規制 （都）  (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は低層の小売店舗等が散在する商業地域で、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は人 口減少の影響を受け下落傾向が続くものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若狭町の既存商業地域・商住混在地域を中心に、広域的には県内嶺南地方も圏域に含む。需要者の中心は 同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者や法人で、圏外からの新規出店は少ない。近隣地域は大型商業施設や役場に近 く、町内での競争力は高いものの、人口減少・高齢化等により、町全体の不動産需要は弱い状況が続いている。町内で の不動産取引は少なく、成約価格も個別事情を含んだ取引が多いため、市場で中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は若狭町で混在住宅地域・近隣商業地域の事例を中心に採用して試算した。また、収益価格は貸店舗等の収益 物件は極めて少なく賃貸市場が未成熟であるため試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代表標 準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井美浜 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.1] [100.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年の若狭町人口は大幅な減少傾向にあ る。県内経済は新幹線開業効果が引き続きみ られるなか、緩やかに回復しつつある。 三方地区中心部の商業地域であり、地域の熟 成度は高く、一般的要因の他に格別の変動要 因はない。 個別的要因に変動はない。なお、標準地は角 地であるが、当該要因は地域要因として査定 した。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％