令和7年1月14日　提出 坂井 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂井 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.

鑑定評価額 2,820,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂井市三国町北本町１丁目６９番１外 ｢三国町北本町１－４－４５｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗等の中に空 家が見られる駅前の 商業地域 北東12.5m県道、北西側道 水道、下水 三国 60m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ県道、角 地 交通 施設 三国駅南方 60m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと思料される。三国町の人口も減少し、既成 商業地の活気も減退するなか、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 具体的な同一需給圏は三国町内の既成商業地域及びその周辺地域であるが、より広域的には坂井市内の既成商業地域一 円である。需要者は当該地域に地縁性を持つ個人事業者が中心である。店主の高齢化や町内の人口減少のほか、顧客は 嶺北縦貫線や国道８号沿いの郊外型大規模店舗に流出し、既成商業地域の衰退傾向は続いている。需給関係は弱く、取 引事例も少ない。よって、需要の中心となる価格帯の把握も困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 三国町内の商業地の取引事例は少なかったが、一部で混在地域等を含むものの、三国町内から５事例を採用出来た。ま た、適切に個別格差・地域格差等の査定を行い、規範性の高い価格を試算し得た。なお、自用の店舗等が中心であり、 賃貸市場の成熟度も低く、収益価格は試算し得ない。よって、本件においては、代表標準地との均衡に留意し、市場性 を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂井 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [ 99.0] 100 [108.0] [100.0] 100 26,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三国町の人口・世帯数は減少傾向にある。坂 井市全体と比較すると、人口減少率は高く、 世帯数の減少率も高い（坂井市全体の世帯数 は増加）。 えちぜん鉄道三国駅前にあり、一定の顧客獲 得は期待出来るものの、人口減少が続くなか 、新規出店意欲も弱く、商業地としては衰退 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.3 ％  ％