令和7年1月14日　提出 坂井 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂井 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.

鑑定評価額 1,950,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂井市三国町神明２丁目１２番 ｢三国町神明２－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西4.2m市道 水道、下水 三国 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 三国駅西方 570m 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと思料される。三国町の人口が減少するなか 、三国町外からの転入も大きく期待出来ず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 具体的な同一需給圏は三国町内の既成住宅地域であるが、より広域的には坂井町・春江町・丸岡町の既成住宅地域も含 む。需要者の中心は三国町在住者であり、市外からの転入者は少ない。福井県の最北西端という地理的条件もあり、三 国町の人口減少や高齢化が進むなか、住宅地需要は弱く、さらに地縁的選好性も強い。よって、取引事例は少なく、需 要の中心となる価格帯の把握も困難である。新築の戸建物件もほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はなく、賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算し得なかった。快適性・利便性が重視さ れる住宅地域で、自用目的の個人が主たる需要者であり、本件では５事例とも三国町内の類似地域において信頼性のあ る事例を採用でき、適切に各補修正がなされていることから、比準価格は規範性が高く、説得力もある。よって、本件 においては、市場性を反映した実証的な比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三国町の人口・世帯数は減少傾向にある。坂 井市全体と比較すると、人口減少率は高く、 世帯数の減少率も高い（坂井市全体の世帯数 は増加）。 神明２丁目の人口・世帯数は減少傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.2 ％  ％