令和7年1月10日　提出 大野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　寺口　満   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野市２２５字知真多四１２６番１ ｢元町７－２１｣ ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3.5 店舗 Ｓ4F1B 中低層の店舗ビル等 が建ち並ぶ中心的商 業地域 南10m市道 越前大野 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 七間通り沿いにあって朝市が 開かれる 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 越前大野駅北西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大野市街中心部の商業地域として熟成していくと予測する。観光客入込数や背後地人口の減少、郊外大型店への 顧客流出等により中心商業地の空洞化が進み、地価水準は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野市街中心部、広域的にはその近郊や勝山市も含む旧来の商業地域が主な圏域。需要者の中心は当該地 域に地縁性を持つ個人事業者が大半を占める。大野市街中心部の旧来の商業地域にあるが、近年は郊外大型店への顧客 流出に加え、経営者の高齢化や後継者不足等から店舗の閉鎖も見られるなど空洞化が進み、需要は弱い。土地取引や売 り物件等は殆どなく、需給の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内及びその周辺では自用の店舗併用住宅等が中心で賃貸物件は殆どなく、事業者向けの賃貸市場が成立していない ことから、収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心であるため、大野市街中心部における旧来の商業地域 の市場の特性に留意し、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　勝山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,600 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 89.8] [100.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 背後地人口が減少傾向にあることなどから土 地需要は弱い。 大野市街中心部の商業地域で、地域内での大 きな変動はないが、空き店舗が見られるなど 市場性が低下している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％