鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
敦賀 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

敦賀 5-2

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　奥野　裕之

TEL.

鑑定評価額

30,200,000 円

１㎡当たりの価格

68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	敦賀市新松島町４０９番外｢新松島町４－１０｣				②地積　(㎡)	443 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	事務所Ｓ3	事務所、店舗等が建ち並ぶ市役所前の商業地域	南25m市道	水道、下水	敦賀 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

敦賀駅西方

2.1km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市役所前の商業地域であり、市役所新庁舎を中心に店舗・事務所が集積しており現状を維持するものと予測する
。銀行の支店がオープンするなど一定の需要があり、地価水準はほぼ横ばいで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は敦賀市内の商業地域。需要者の中心は敦賀市内の事業者のほか全国展開するチェーン店や支店など市外の
事業者も認められる。敦賀市役所を中心とする官公署にも近く、店舗需要のほかオフィス需要も認められる。商業地の
取引は少なく需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内の賃貸物件は築年が古いものが多く需要は限定的であり、容積率を十分に消化できない地域の現状により収
益価格は低位に試算された。よって、市役所前に立地する商業地域であるという所在地の実情に考慮し、収益価格は参
考にとどめ、標準地間の広域的な検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和６年３月に北陸新幹線金沢－敦賀間が開
業し、敦賀駅周辺や市内観光施設の来訪者が
増加している。

令和６年３月に中央２丁目に大手家具小売店
がオープンした。その他市役所周辺では全国
チェーンの衣料品店などがオープンした。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

敦賀 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４２０４ -54	敦賀市		底地	（　）	ほぼ長方形	北29.8m国道、南4.5m、二方路		（都）準工 (60,200)
b	２４２０４ -52	敦賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m県道、北東12.5m、角地		（都）準工都市計画施設 (70,200)
c	２４２０４ -51	敦賀市		底地	（　）	不整形	西22m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	２５１０４ -60	敦賀市		更地	（　）	不整形	北10m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	２４２０２ -65	敦賀市		貸家建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		（都）商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 46,790) 58,488	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	57,341	100 [ 83.8]	68,426	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,400
b	(　 ) 38,827	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 99.9]	51,821	100 [ 74.4]	69,652		69,700
c	(　 50,469) 72,099	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	72,827	100 [ 109.1]	66,753		66,800
d	(　 ) 31,546	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 67.5]	46,735	100 [ 69.1]	67,634		67,600
e	(　 ) 36,420	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	50,583	100 [ 74.2]	68,171		68,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 -20.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,200 円／㎡]

敦賀 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理事業により基盤整備が行われており、再調達原価の把握は困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,026,660	1,204,188	3,822,472	3,032,780	789,692	（　0.9467） 747,601	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	14,952,020 円　　　　（　 33,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

敦賀 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	136.00	Ｓ2	272.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	443 ㎡	19.9 m x 22.3 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し、２階は部分貸しの店舗付事務所ビル。空室率が高いため現実的な使用容積率を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

低層店舗付事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.00	93.9	127.75	1,801	230,078	6.0	1,380,468
							0.0	0
2～ 2	事務所	136.00	86.0	117.00	1,500	175,500	4.0	702,000
							0.0	0
～

～

～

計		272.00	90.0	244.75		405,578		2,082,468
								0

⑨年額支払賃料	405,578 円　×　12ヶ月　＝　 4,866,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,866,936 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 435,435 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,007,501 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,082,468 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,159 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,026,660 円　　　　（　 11,347 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,810 円/㎡　月額支払賃料（　 1,801 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

敦賀 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	262,200 円	43,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	163,288 円	5,442,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 236,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 454,400 円	43,700,000　×　　 65.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,204,188 円　（　　　　　　 2,718 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,700,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,032,780 円（　　　　　 6,846 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,026,660 円
②総費用	1,204,188 円
③純収益　①－②	3,822,472 円
④建物等に帰属する純収益	3,032,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	789,692 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	747,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,688 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,952,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

敦賀 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	敦賀市新松島町４０９番	2103000210982-0000
2	敦賀市新松島町４１０番	2103000210983-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月9日　提出
敦賀 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

敦賀 5-2

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　山田　恭央

TEL.

鑑定評価額

30,300,000 円

１㎡当たりの価格

68,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	敦賀市新松島町４０９番外｢新松島町４－１０｣				②地積　(㎡)	443 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	事務所Ｓ3	事務所、店舗等が建ち並ぶ市役所前の商業地域	南25m市道	水道、下水	敦賀 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市役所新庁舎の供用開始

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

敦賀駅西方

2.1km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市役所新庁舎の供用開始や複数ドラッグストアのオープン、地方銀行の支店移転等により、周辺の風景に変化が
見られる。敦賀市近郊のオフィス街としての需要は堅調であり、地価は安定的に推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は笙の川以西市街地から郊外にかけての幹線及び準幹線沿線の商業地域及びその周辺地域一円であるが、広
域的には敦賀市一円の類似地域も含む。需要者の中心は地縁性を持つ法人や個人事業者が中心である。周辺では市役所
や店舗のリニューアル等も見られる一方で、ＪＲ敦賀駅から距離があるため、北陸新幹線開業による賑わい創出の波及
効果は限定的である。同一需給圏内の商業地の取引事例は少なく、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

建築費が上昇傾向にある一方、標準地周辺は地価に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求めら
れた。比準価格は、当市の商業地域における取引事例が少なく、商住混在地域の類似事例等も採用したが、市場性を反
映した実証的な価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、上記のとおり鑑定評価額を決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

敦賀市の総人口は微減、世帯数は微増傾向に
ある。北陸新幹線開業もあって、土地取引件
数もここ４年は概ね回復傾向にある。

市役所新庁舎の供用開始や複数ドラッグスト
ア、ショッピングセンターがオープンしたほ
か、地方銀行の支店移転も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

敦賀 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０６ -108	敦賀市		貸家建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	２４２０４ -51	敦賀市		底地	（　）	不整形	西22m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	２４２０４ -54	敦賀市		底地	（　）	ほぼ長方形	北29.8m国道、南4.5m、二方路		（都）準工 (60,200)
d	２５１０７ -39	敦賀市		底地	（　）	台形	西19.5m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e	２４２０２ -64	敦賀市		更地	（　）	台形	東15m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,898	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	67,914	100 [ 100.0]	67,914	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,900
b	(　 50,469) 72,099	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	72,827	100 [ 106.0]	68,705		68,700
c	(　 46,790) 58,488	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	57,341	100 [ 84.4]	67,940		67,900
d	(　 25,933) 51,866	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 84.7]	61,480	100 [ 89.6]	68,616		68,600
e	(　 ) 60,866	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,866	100 [ 89.4]	68,083		68,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	割安	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	割安	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -15.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,300 円／㎡]

敦賀 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,086,219	1,220,783	3,865,436	3,074,420	791,016	（　0.9467） 748,855	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	14,977,100 円　　　　（　 33,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

敦賀 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	136.00	Ｓ2	272.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	443 ㎡	19.9 m x 22.3 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階は事務所の部分貸し（２室）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	136.00	93.9	127.75	1,806	230,717	6.0	1,384,302
							0.0	0
2～ 2	事務所	136.00	86.0	117.00	1,625	190,125	6.0	1,140,750
							0.0	0
～

～

～

計		272.00	90.0	244.75		420,842		2,525,052
								0

⑨年額支払賃料	420,842 円　×　12ヶ月　＝　 5,050,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,050,104 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 562,610 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,063,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,525,052 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,725 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,086,219 円　　　　（　 11,481 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,815 円/㎡　月額支払賃料（　 1,806 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

敦賀 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,800 円	44,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	168,783 円	5,626,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 236,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,700 円	44,300,000　×　　 65.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,220,783 円　（　　　　　　 2,756 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,300,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,074,420 円（　　　　　 6,940 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,086,219 円
②総費用	1,220,783 円
③純収益　①－②	3,865,436 円
④建物等に帰属する純収益	3,074,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	791,016 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	748,855 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,690 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,977,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

敦賀 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	敦賀市新松島町４０９番	2103000210982-0000
2	敦賀市新松島町４１０番	2103000210983-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考