令和7年1月14日　提出 福井 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.

鑑定評価額 847,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市石橋町２９字北浜７３番３外 ②地積 　(㎡) 80,637   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2.5 事務所、作業所兼倉 庫 Ｓ3 大規模工場が建ち並 ぶ臨海型の工業地域 南東20m市道、三方路 水道、下水 福井 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   410 ｍ、南 1,100 ｍ、北 1,650 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 170.0 ｍ、奥行　約　　 460.0 ｍ、規模　　    80,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 テクノポート福井工業団地内 の一角 街 路 ２０ｍ市道、二方路 地 交通 施設 福井駅北西方 20.0km 法令 規制 （都） 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工業団地（テクノポート福井）であり、今後も工業団地として成熟していくものと予測する。地価につい ては上昇傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は嶺北地方一円の工業地域であり、より広域的に捉えると福井県全域の工業地域を含む。需要者は県内資本 の各種製造業等を営む企業であるが、中部縦貫自動車道・舞鶴若狭自動車道の高速道路網をはじめとして、その他高規 格道路（バイパス）等の広域交通ネットワークの拡充により、県外企業の進出も認められる。大規模工場地に対する需 要は年々高まっているが、取引事例としては少ない状況が続いており、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場・事務所が多く、適切な賃貸事例もなく、収益還元法は適用出来ない。一方比準価格は、代替競争関係が認 められる５千㎡を超える工場地の事例も複数採用でき、適切に各補修正を行っていることから、工場地の市場実勢を適 切に反映しているものと思料する。自用目的での取引が主であり、収益性よりも生産性が重視され、本件では実証的な 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の生産活動は総合的には持ち直しつつあ る。衣料向けの繊維製品、合成樹脂等の化学 製品、プラスチック製品（住宅資材）等は足 踏み状態である。 格別の変更要因はないが、福井市・坂井市に またがる近畿・中部エリア最大級の工業団地 として今後も成熟していくものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％