令和7年1月14日　提出 石川志賀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石川志賀 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　武田　昭男   TEL.

鑑定評価額 2,090,000 円  １㎡当たりの価格 2,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽咋郡志賀町貝田ソ６番 ②地積 　(㎡) 837   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 地震による被災跡が 残る農家住宅地域 南5m町道 水道 羽咋 32.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   360 ｍ、南   180 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家集落地域 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 羽咋駅北方 32.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎地にある農家集落地域であるので、土地の市場は小さく、需要は殆どないのが現状である。令和６年能登半 島地震での被災以降はさらにその傾向が強まっている。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 志賀町の人口は令和６年９月時点で約１６，７２９人、過去５年間の減少率は１１．４％で、高齢化率も高く過疎化が 進んでいる。同一需給圏は、志賀町のうち縁辺部の集落地域である。令和６年能登半島地震では、志賀町は富来地区を 中心に甚大な被害を被った。近隣地域の周辺にはアパート等の収益物件はなく、背後には農地が広がる。取引は地縁的 な購買層がほとんどで他地域からの転入者は少ない。土地価格は規模にもよるが総額で２００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は従来からの集落地域にあり、賃貸市場は熟成しておらず、アパート等の賃貸物件はないので、収益還元法は 採用することができなかった。本件においては比準価格のみの採用となったが、地震の影響を考慮し、市場の実勢を反 映した価格が求められたと思料する。よって本件においては比準価格を採用し、前年の価格及び過疎化が進む農村部で あることを考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,810 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 能登地区では能登半島地震の影響と過疎化、 高齢化が進み、住宅需要が見込めず、地価は 下落傾向が続いている。 農家集落地域であるが、地震被害も大きく復 興には時間を要する。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -11.0 ％  ％