令和7年1月14日　提出 野々市 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野々市 -7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野々市市中林２丁目３番１ (野々市市中林４４街区５) ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が混在する住宅 地域 東8.5m市道 水道 乙丸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   270 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 野々市市中林土地区画整理事 業において住宅地区Ｂ（既存 住宅地等）に指定。 街 路 基準方位　北８．５ ｍ市道 交通 施設 乙丸駅南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域への編入と同時に、区画整理事業が開始した。旧集落地域であるが一般住宅の建設がみられ、今後も その割合が増加するものと予測される。区画整理地の進捗に伴い地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周辺集落地域及び周辺の一般住宅地域である。従来、需要者は地元に地縁性のある者が多かったが、周辺 の土地区画整理事業の進捗に伴い、現在は金沢市及び野々市市内からの戸建住宅希望者が多くなっている。当市は土地 区画整理事業が施行中もしくは完了している地域が多く、対象地域も令和４年３月に土地区画整理事業の仮換地が行わ れた。画地規模によるバラツキがあり、土地は１３００万円から１７００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 従来は集落地域であったため、賃貸慣行はなく、収益価格は求められなかった。しかしながら、比準価格は多数の取引 事例のうち規範性のある事例を中心に求められており、信頼性の高い試算価格となっている。よって比準価格を標準に 、代表標準地との検討を踏まえ、更に土地区画整理事業の進捗状況、野々市市における住宅地の需給動向をも勘案し、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野々市 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [145.7] [102.0] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野々市市は商業施設、文化施設等が多く、金 沢市近郊では根強い住宅地需要がある。一方 、区画整理の相次ぐ施行により、供給量増加 も認められる。 公共下水道の供給開始は令和７年春に１年延 期された。周辺区画整理地で高水準の取引が 継続しているが、旧集落地域の取引は減少し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％