令和7年1月10日　提出 羽咋 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽咋 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　藤澤　努   TEL.

鑑定評価額 8,120,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽咋市中央町サ２番１外 ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 不整形 1.2:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 北東13.6m国道 水道、下水 羽咋 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １３．６ｍ国道 交通 施設 羽咋駅西方 700m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 商圏内の人口減少・高齢化の進展に伴い、経営環境は悪化している。車でのアクセスが良い幹線道路沿いの大規 模小売店舗に顧客を奪われおり、引き続き地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽咋市内の商業地一帯。需要者は地元の事業者等が中心であるが、新規出店は少なく新規開業率も低い。 商業中心地は羽咋駅東側の石野地区にある郊外型商業施設が集積しているエリアに移動しているが、最近は土地の引き 合いもなくなってきている。羽咋駅近くに新しい商業施設がオープンしたが、対象標準地周辺の人流に変化はなく、需 要の中心価格帯が形成されるほど市場が活発ではない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は既成商店街の一画にあり、主に自用の店舗が連なる地域である。したがって実際の商業地における取引 事例から試算した比準価格を標準に代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、近隣地域 周辺においては店舗や事務所等の賃貸市場が未成熟であることから収益価格の算定は行っていない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　かほく 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [151.3] [ 99.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内においても能登半島地震の影響により液 状化等がみられ、宅地の選別が進んでいる。 震災と人口減少により地価は一段と下落基調 にある。 震災直後はブロック塀の倒壊・基礎、舗装の 亀裂等の影響が見られたものの、現在では外 観上の大きな被害は見られない。しかし、商 業需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -10.0 ％  ％