令和7年1月10日　提出 羽咋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽咋 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　藤澤　努   TEL.

鑑定評価額 2,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽咋市大川町北新２７３番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 地震による被災跡が 残る住宅地域 北西5m市道 水道、下水 羽咋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 羽咋駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 震災により地盤が弱いことが露呈したため、当面地価は下落する傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧市街地の住宅地一帯。需要者はほぼ羽咋市内であるため、人口の減少と高齢化に伴い年々需要は減少し ている。一方で市が開発・分譲した千里浜インターチェンジ近くの住宅団地は市の助成金もあり完売しており、需要の 中心は郊外の住宅地に移動している。震災後も旧市街地では売り希望物件が多く、価格にこだわらず売却するケースも あるため、価格が下げ止まる兆しが見えない。土地は対象標準地の規模で２００万円前後のものが一般的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は住宅団地の一画であり、戸建住宅としての利用が一般的であることから、実際の戸建住宅としての取引 事例から試算した比準価格を標準に代表標準地との均衡にも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象不 動産は共同住宅等の収益用建物を建築するには面積や間口・奥行の関係、駐車場の確保等の問題で現実的でないことか ら収益価格の算定は行っていない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽咋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 95.0] 100 100 [103.0] 100 [150.3] [100.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内においても能登半島地震の影響により液 状化等がみられ、宅地の選別が進んでいる。 震災と人口減少により地価は一段と下落基調 にある。 羽咋市では最も液状化被害が大きく、ブロッ ク塀の倒壊・基礎、舗装の亀裂・側溝、宅地 の沈下等があり、若干傾いた家もあり震災の 影響が残る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -12.7 ％  ％