令和7年1月14日　提出 加賀 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加賀 -7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏   TEL.

鑑定評価額 1,640,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀市山中温泉下谷町ニ２０３番外 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 特別用途地区 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパートの中 に旅館等が見られる 住宅地域 北5.9m市道 水道、下水 加賀温泉 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 加賀市において冬季の降雪量 が多い地域の一つである。 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 加賀温泉駅南方 11.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小学校や商業施設から遠く山中温泉地区でも特に利便性が低い地域であり、住宅地需要は低調である。人口の減 少と高齢化による空家の増加により需給ギャップが拡大している。地価は下落を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加賀市一円の既成住宅地域及びその外延部の新興住宅地域である。需要者は市内に居住する３０～４０ 歳台前半の一次取得者が中心であり、世帯分離に伴うものとリタイヤ世代の買い替えが混在している。市外からの転入 者は少ない。利便性の高い地域においては安定した需要があるものの、山中エリアにおける住宅市況は低調である。１ ５０～１８０㎡で２００～５００万円程度の更地または１２００万円までの中古物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 山中地区の住宅地取引は、自宅建築など自用目的のものが支配的であり、住宅地価格に対する収益性の影響はほとんど ない。利便性が劣る住宅地域に対する需要は極めて少なく、住宅地価格は買い手主導で決定される傾向が強い。このよ うな市場環境においては、現実に成約した取引から求めた比準価格に最も説得力がある。よって、比準価格を重視し、 山中地区の人口の動向にも留意し、代表標準地との均衡についても検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加賀 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [199.6] [100.0] 100 9,250  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山中温泉地区の人口は減少傾向にあり、減少 率は市平均より大きい。世帯数は市全体がほ ぼ横ばいであるのに対して、山中温泉地区は 減少している。 接近条件に基づく利便性の低さから、住宅市 場における評価は低い。空家や空地が増加す る一方で住宅需要は減少し、需給ギャップが 拡大している。 自家用車が必需である地域であり、建物に加 えて２台分の駐車スペースが確保できる規模 の人気が高い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％