令和7年1月12日　提出 珠洲 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   珠洲 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　岡山　一   TEL.

鑑定評価額 1,880,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 珠洲市飯田町壱参部１３番２外 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 地震により損壊した 建物が多い中心部の 商業地域 南東8m市道 水道、下水 穴水 47.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    45 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの商業地で近隣住民 向けの店舗等が存する地域。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 穴水駅北東方 47.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 営業再開した店舗も見られるが、多くの店舗等は大きな被害を受けている。地元経営者の復興意欲は見られるも のの公費解体の進捗は遅れており、また復興計画の策定も未了の中で将来予測は困難である。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は珠洲市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域である。近隣地域及び周辺地域は古くからの中心商業地 で老舗店舗等が多いが、築年数が経過した建物が多く大きな被害が発生した。営業再開した店舗もあり復興に向けた動 きは見られるが、被害状況、高齢化等により廃業を決断した店舗もある。人口減少は加速しており市況は大きく悪化し 地価は大きく下落している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 珠洲市内では一部店舗賃貸は見られるものの多くは自用店舗、自用の住居兼店舗であり、賃貸市場は未成熟で収益価格 の算定は困難と判断し試算しなかった。自用不動産が多い市場実態から不動産の取引は類似不動産の要因比較により意 思決定を行う傾向にあり市場の実勢を反映した比準価格に適合性がある。本件では被災状況を考慮して試算価格を求め ており精度の高い価格が求められた。よって、比準価格を採用し地域の地価動向を考慮の上鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和６年元日の大地震により奥能登地域全域 で甚大な被害が発生した。復旧復興に動き出 しているものの進捗は遅れている。地価は大 きく下落した。 大地震により損壊した建物が依然多く残って いるものの一部で営業再開した店舗も見られ る。 大きな被害とはなっていない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -16.8 ％  ％