令和7年1月14日　提出 輪島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   輪島 5-2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　秋山　眞一郎   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 輪島市河井町参部４９番１外 ②地積 　(㎡) 295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 特別用途地区 地区計画等 1.2:1 事務所 Ｓ2 建物解体後の空地も 見られる国道沿いの 商業地域 南15m国道、西側道 水道、下水 穴水 21.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 穴水駅北方 21.0km 法令 規制 （都） 近商 (70,300) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 能登半島地震等の被害により都市機能が低下しており、観光需要が当面見込めないなかで、人口減少により経済 規模が縮小している。多少の復興需要は期待できるが、中長期的には地域の衰退傾向が強まると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 セットバックを要する　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の中心市街地である。需要者の中心は物販・飲食等の店舗経営を行う市内在住又は地縁を有する個人 及び法人事業者である。能登半島地震等の被害により都市機能が低下しており、観光需要が当面見込めないとともに、 人口減少により経済規模が縮小していることから、土地需要は限定的である。一方で土地の供給は増加しつつあり、地 価は下落傾向を強めている。画地規模や立地条件により価格の幅が大きく、需要の中心価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域では、自用の店舗、店舗併用住宅、事務所等が建ち並び、賃貸市場は未成熟で、賃貸不動産 経営を目的とした土地取引は見られないため、収益価格は試算しなかった。需要者は自用の店舗経営等を目的として、 立地条件等を指標に、類似する土地の価格との比較を行って取引の意思決定をすると考えられることから、対象標準地 と代替性を有する取引事例から求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 輪島市は能登半島地震と奥能登豪雨により甚 大な被害が生じ、都市機能が低下しており、 人口減少と高齢化の進行にも拍車が掛かって いる。 中心市街地に位置する商業地域だが、観光需 要が当面見込めないなかで、人口減少により 経済規模が縮小している。 角地である一方、側道に沿ってセットバック を要する。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％