令和7年1月14日　提出 輪島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   輪島 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　秋山　眞一郎   TEL.

鑑定評価額 5,060,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 輪島市鳳至町堂金田４番１６ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (80,200) （その他） 特別用途地区 地区計画等 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 地震により損壊した 建物も見られる既成 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 穴水 22.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 穴水駅北方 22.0km 法令 規制 （都） ２住居 (70,200) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の既成市街地西端に位置する住宅地域として熟成している。需要は当地域に地縁のある者にほぼ限られ 、能登半島地震等の被害により人口減少に拍車が掛かっていることから、地価は下落傾向が強まると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は輪島市中心部の既成住宅地域及びその外延部の新興住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住 する一次取得者である。能登半島地震等の被害により人口減少に拍車が掛かっており、住宅地の需要が減少する一方、 建物の解体が進むことで土地の供給は増加しつつある。土地の中心価格帯は対象標準地の規模で４５０～５５０万円程 度、中古住宅の取引は１，０００万円以下で見られるが、新築戸建住宅の供給はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は既成住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では 、対象標準地と代替性を有する戸建住宅地の取引事例を採用しており、取引市場の実態を反映した比準価格が試算され た。需要者は生活利便性や快適性を指標として、類似する土地の価格との比較を行い取引の意思決定をすると考えられ ることから、規範性の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　輪島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [ 94.5] 100 100 [100.0] 100 [121.4] [101.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 輪島市は能登半島地震と奥能登豪雨により甚 大な被害が生じ、人口・世帯数の減少と高齢 化の進行に拍車が掛かっている。 戸建住宅のほか事業所等も見られる古くから の住宅地域である。地震により倒壊・損壊し た建物の解体が進むことで、土地の供給が増 加しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -14.5 ％  ％