令和7年1月15日　提出 金沢 5-30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 5-30 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 6,290,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市湯涌町イ４６番１外 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ4 店舗、旅館等が建ち 並ぶ温泉旅館街の商 業地域 南西6m市道、南東側道 水道、下水 金沢 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   280 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 湯涌温泉街 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 金沢駅南東方 16.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 湯涌温泉街の中心商業地域である。観光客は、現状コロナ禍前の水準には戻っていないが、回復基調で推移する ものと思われ、需要増が期待される。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市郊外における商業地域、商住混在地域及びその周辺と判定した。需要者は、当該地域に地縁を有 する事業者、レジャー関連事業者が中心と考えられる。市街化調整区域に存することもあり、新規需要者の参入は少な い。また取引も少なく、顕在化していないため、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。観光客は、現状コロナ 禍前の水準には戻ってはいないものの回復基調で推移するものと思われ、賑わいが期待される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存し、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は困難である。比準価格は現実の取引市場に おいて成立した価格であり、各種補修正も適切に行うことができたため、信頼性が高い。当該地域では自用を前提とし た価格水準が形成されていると判断されることから、比準価格を採用し、さらに金沢市の不動産需給動向等を勘案の上 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢駅周辺及び中心部商業地域は人流の回復 が著しい。郊外路線商業地域も、背後住宅地 の地価上昇の影響も加わり、地価は上昇傾向 にある。 個人客での利用が多い温泉街である。令和６ 年６月に老舗旅館の閉館があった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％