令和7年1月10日　提出 金沢 5-29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 5-29 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　広島　章生   TEL.

鑑定評価額 967,000,000 円  １㎡当たりの価格 910,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 670,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市香林坊２丁目６３番１ ｢香林坊２－４－３｣ ②地積 　(㎡) 1,063   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 （その他） 高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,600) 1:1.5 店舗、事務所兼共同 住宅 ＲＣ14 複合商業ビル等が連 担する中心部の商業 地域 東22m国道、三方路 水道、ガス、下水 金沢 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 金沢市の代表的商業地域の一 つである香林坊繁華街である 。 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 金沢駅南東方 2.0km 法令 規制 商業 (100,600) 防火  高度地区最高45m 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 片町商店街と連動し、周辺には兼六園等の観光施設も多く見られ地元客や観光客の集積や回遊に優れた商業地域 である。行政支援もあり観光産業の活発化に伴い今後も中心商業地としての役割を果たすものと思われる。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    930,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              822,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市の中心商業地域及びその周辺の普通商業地である。主な需要者は各種店舗、ホテル経営やマンショ ン分譲、賃貸により収益を求める不動産関連の法人及び機関投資家である。コロナ禍からの経済社会活動が回復、通常 化し観光産業も活発化し商業地の需給動向も回復しつつあります。取引の目的や規模が多様なため取引の中心となる価 格帯等は特定できず。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は概ね規範性があり比準価格は信頼できる。また近隣地域にはテナントビルも見られるが、画地規模 等から対象標準地に店舗、事務所、マンションの分譲を想定した高層建物の建設も可能と判断し開発法による投資採算 価格を求めた。特に収益価格は求めなかった。よって市場の実勢を反映する比準価格と開発法による価格を関連づけ、 更に金沢市の準高度商業地及び周辺普通商業地の市場動向、価格の推移等を考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    865,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　金沢 5-11                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    890,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による原材料価格・消費物価高騰等不安 要因はあるがコロナ禍からの経済活動の回復 や観光産業の回復により商業地市場が活性化 しつつある。 対象地上建物は店舗、マンションの複合ビル であるが、マンションが賃貸から中古の分譲 マンションに変更され、このプロジェクトの 成否に不安あり。 三方路による増加要因を有する。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％ +2.2 ％