令和7年1月14日　提出 金沢 5-16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 5-16 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.

鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市泉本町６丁目７８番外 ②地積 　(㎡) 1,109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 高度地区最高31m 高度地区最高20m (93,356) 台形 2:1 店舗 ＲＣ2 車関連、物販、飲食 等の店舗が多い路線 商業地域 北西19m県道、三方路 水道、下水 金沢 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １９ｍ県道 交通 施設 金沢駅南西方 3.0km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  高度地区最高31m 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、前面道路は金沢駅東口方面に接続することから土地需要は堅調で ある。南方隣接地域で複合型商業施設がオープンしたこと等もあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市街地南部から南西部郊外にかけての幹線街路もしくは準幹線街路沿いの商業地域である。需要者の 中心は県内外の店舗・営業所を営む法人及び個人事業者である。低層店舗等の土地利用が多いが近年では居住用の賃貸 物件の建設も見られる。前面道路は金沢駅に直結するため、近年かかる地域の影響を受けた高値の取引が見られるよう になってきている。画地規模にバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯を特定することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は直接法を採用して求められたもので商業地にあっては理論的であるが、土地の利用効率が低い低層店舗の１ 棟貸しの建物を前提として試算したため、試算価格も低めに求められたものと思料される。一方、比準価格は規範性に 優れた事例からの試算値を中心に求められており信頼性が高い。よって比準価格を重視した上で収益価格を勘案し、代 表標準地との検討を踏まえ、更に当市の商業地の需給動向等をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 5-17                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [103.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が終了するとともに、路線商業地、 普通商業地は、中心商業地に対して相対的割 安感が高まっており、上昇傾向を維持してい る。 大型複合商業施設コレクトパーク金沢の集客 効果が継続。５年１０月に大手中古車販売店 グッドスピード進出。同月金沢市の大型調理 施設が着工。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％