別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
金沢 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-6 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西郷　悟   TEL.
鑑定評価額 370,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市もりの里３丁目１７０番
 ②地積
　(㎡)		 4,023  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
地区計画等
土砂災害警戒区域

(90,300)
不整形
2:1		 店舗

Ｓ2		 中小規模店舗に共同
住宅も混在する路線
商業地域		 南西30m県道、三方路 水道、ガス、下水 金沢

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 大規模沿道型商業施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 山側環状道路沿いの路線商業
地域		 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 金沢駅南東方

4.5km		 法令

規制		 近商
(80,300)
地区計画等
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 山側環状道路沿いの商業集積が進む路線商業地域であるが、今後しばらくは現況を維持するものと予測する。郊
外のロードサイド店舗に対する需要の増加を受け、地価は上昇傾向で推移するものと思量する。
(3)最有効使用の判定 大規模沿道型商業施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は物販関連の県内外法人が中心である。近隣地
域は、山側環状道路沿いの低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、商業施設の集積が進んでいる。近年ドラッグストア
ー等の出店が多く見られ、対象標準地のように画地規模が大きいロードサイドの土地に対する需要が高まっている。取
引される画地規模や価格帯には幅があり、需要の中心となる価格の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は、事情を含むものもあるが、事情を反映して適正に補正し得た。近隣地域は、低層店舗等が建ち並ぶ商業地
域で、賃貸物件も見られ賃貸市場はある程度成熟していると思われるが、建築費の上昇や利回りの推移等不確定要素を
含んでいる。よって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、また
前年度からの価格形成要因の変動状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.7]		 [102.9]
100		 91,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 能登半島地震の影響により、一時消費の落ち
込み等も見られたが、復興需要や応援割等の
各種施策、北陸新幹線敦賀延伸等により需要
は回復。

郊外のロードサイド店舗に対する需要が高ま
っている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２５公０
９
-23		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
北東4.2m、
角地
準住居
高度地区最高15m
(80,200)
b ０２５公２
０
-1		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m県道、
西6m、二方路
準住居
高度地区最高20m
(70,200)
c ０２５公２
９
-48		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東13m国道、
南西5m、角地
準工
高度地区最高20m
(70,200)
d ０２４調１
５
-3		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西19m市道、
中間画地
準住居
高度地区最高20m
(60,200)
e ０２４調１
８
-4		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
121,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
119,942 		 100
[ 129.4]
92,691 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.9]
　　　　 100
95,400 
b (　           ) 
97,211  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
98,450 		 100
[ 109.3]
90,073 
92,700 
c (　           ) 
87,890  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
85,881 		 100
[  88.4]
97,150 
100,000 
d (　           ) 
111,671  		 100
[ 130.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
89,165 		 100
[  97.9]
91,078 
93,700 
e (　           ) 
88,889  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,711 		 100
[ 108.3]
85,606 
88,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,000 円／㎡]  



金沢 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,002,770 
8,651,800 
29,350,970 
18,487,000 
10,863,970 		 （　0.9471）
10,289,266 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    218,920,553 円　　　　（　     54,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,500.00 Ｓ2 1,700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
地区計画等
土砂災害警戒区域		 90 ％   300 ％   300 ％   4,023 ㎡     75.0 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・倉庫等、２階事務所、駐車場付一棟貸しの郊外型店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
2,100 
3,150,000 		 3.0  9,450,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
200.00 
100.0 
200.00 
1,800 
360,000 		 3.0  1,080,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,700.00 
100.0 
1,700.00 

3,510,000 		 10,530,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,510,000 円　×　12ヶ月　＝　      42,120,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,120,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,212,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,908,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,530,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          94,770 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,002,770 円　　　　（　         9,446 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,105 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,596,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,263,600 円  　　　       42,120,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,999,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,261,000 円  　　　　    266,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       266,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       266,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,651,800 円　（　　　　　　         2,151 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9471    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 266,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　   1,700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,487,000 円  
（　　　　　         4,595 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,002,770 円      
②総費用 8,651,800 円      
③純収益　①－② 29,350,970 円      
④建物等に帰属する純収益 18,487,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,863,970 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,289,266 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,558 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    218,920,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市もりの里三丁目１７０番
 2209001149633-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
金沢 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-6 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　藤澤　努   TEL.
鑑定評価額 380,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市もりの里３丁目１７０番
 ②地積
　(㎡)		 4,023  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
地区計画等
土砂災害警戒区域

(90,300)
不整形
2:1		 店舗

Ｓ2		 中小規模店舗に共同
住宅も混在する路線
商業地域		 南西30m県道、三方路 水道、ガス、下水 金沢

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 大規模沿道型商業施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 山側環状線沿いの路線商業地
で交通量が多い。		 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 金沢駅南東方

4.5km		 法令

規制		 近商
(80,300)
地区計画等
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いにスーパー・ドラッグストア・ホームセンター・飲食店舗等、日常生活におけるほぼ全ての業態が
集積していることから利便性は非常に高い。需要は堅調に推移すると予想される。
(3)最有効使用の判定 大規模沿道型商業施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市内の幹線道路沿いの路線商業地域一帯と判断した。需要者は全国チェーンの法人や県内の飲食店事
業者等が中心である。後背地人口が多く、交通量も多い幹線道路沿いの土地は限られており、多くの出店希望者の需要
が集中するため、地価上昇が起きやすい。ロードサイドは借地での出店が多いが、取引となれば画地規模によって大き
く異なるが、多くの駐車場確保が必要なことから数億円単位の取引になると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法では現状と同様の店舗を建築して賃貸することを想定したが、ロードサイドの店舗であるため駐車場確保が
重要であるため、高度利用ができる商業地と異なり、収益価格は低位に求められた。一方、取引事例比較法による比準
価格はロードサイド店舗等の実際の取引事例から求められたものであり、信頼性が高い。よって本件では、収益価格は
参考に留め、比準価格を標準に代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 [102.9]
100		 90,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内に限ると能登半島地震後の復旧・復興需
要で経済は持ち直しており、インバウンド需
要の回復で店舗出店も進み、地価は上昇傾向
にある。

集客が見込める交通量や駐車場を備えた画地
規模のロードサイド店舗であれば、底堅い需
要があり地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２５公２
９
-48		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東13m国道、
南西5m、角地
準工
高度地区最高20m
(70,200)
b ０２５公２
９
-64		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東25m県道、
東13.6m、
角地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
c ０２５公２
９
-57		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m県道、
南西18m、
角地
２住居
地区計画等
(70,200)
d ０２４公０
１
-22		 野々市市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
西6m、北6.7m、
三方路
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
87,890  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
85,881 		 100
[  93.0]
92,345 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.9]
　　　　 100
95,000 
b (　           ) 
93,746  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
95,813 		 100
[ 105.0]
91,250 
93,900 
c (　           ) 
81,673  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
93,563 		 100
[ 105.0]
89,108 
91,700 
d (　           ) 
84,992  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.6]
91,327 		 100
[  98.0]
93,191 
95,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,500 円／㎡]  



金沢 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,114,184 
8,738,255 
30,375,929 
18,695,500 
11,680,429 		 （　0.9471）
11,062,534 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    235,373,064 円　　　　（　     58,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,451.77 Ｓ2 1,594.99
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
地区計画等
土砂災害警戒区域		 90 ％   300 ％   300 ％   4,023 ㎡     75.0 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・倉庫・事務所、２階事務所と想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗兼事務所
1,594.99 
100.0 
1,594.99 
2,265 
3,612,652 		 3.0  10,837,956 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,594.99 
100.0 
1,594.99 

3,612,652 		 10,837,956 
0 
⑨年額支払賃料      3,612,652 円　×　12ヶ月　＝　      43,351,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,594.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,351,824 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,335,182 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,016,642 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,837,956 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,542 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,114,184 円　　　　（　         9,723 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,271 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,265 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,614,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,300,555 円  　　　       43,351,824　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,999,200 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　    2,286,500 円  　　　　    269,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       269,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       269,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,738,255 円　（　　　　　　         2,172 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9471    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 269,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　   1,594.99 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,695,500 円  
（　　　　　         4,647 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,114,184 円      
②総費用 8,738,255 円      
③純収益　①－② 30,375,929 円      
④建物等に帰属する純収益 18,695,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,680,429 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,062,534 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,750 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    235,373,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市もりの里三丁目１７０番
 2209001149633-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考