鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
金沢 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-3

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　小西　均

TEL.

鑑定評価額

40,600,000 円

１㎡当たりの価格

205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市安江町４６１番｢安江町１５－５７｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,400)
	1:2.5	店舗Ｗ2	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	東8.7m市道	水道、ガス、下水	金沢 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 90 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東別院を中心に形成された商
業地域で仏壇店等が多い地域
である。

街

路

８．７ｍ市道

交通

施設

金沢駅南東方

850m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

アフターコロナでは観光客が戻り始めた。地価水準はゆるやかに回復すると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

アフターコロナでは観光客が増加中。但し、安江町商店街は空店舗も多く観光名所でもない。同一需給圏は金沢駅周辺
、観光地、繁華街等の中心部の商業地域一円である。主たる需要者は自ら店舗等を営む個人または中小法人と推定され
る。画地規模にバラツキが大きく、取引の中心となる価格帯は判別し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内には小規模な画地が多く、新たに賃貸物件を建設することを目的とする土地取引は少なく、古い建物を改装して
店舗として賃貸する例が見られる程度で、土地の取引は自己利用目的が中心である。収益価格は、賃料の伸び率が土地
価格と比較して小さく、そのため収益価格はやや低く試算された。よって、市場実勢を反映する比準価格を標準地して
、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ後、能登半島地震や建築費上昇、イン
フレなどの影響が出始めている。

近隣地域は駅や近江町市場にも近い。横安江
町商店街は衰退傾向にあったが、飲食店舗等
の進出も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２５公０６ -16	金沢市		建付地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		２住居高度地区最高15m 駐車付置義務 (70,200)
b	０２５公０７ -32	金沢市		貸家建付地	（　）	不整形	南東4.8m市道、南西4.6m、角地		商業高度地区最高20m 駐車付置義務 (100,288)
c	０２５公０７ -1	金沢市		建付地	（　）	長方形	北東3m市道、中間画地		商業高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,240)
d	０２４調０１ -8	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		商業高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,240)
e	０２４調０１ -7	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.5m市道、中間画地		商業高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,147	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	188,850	100 [ 90.3]	209,136	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 183,753) 224,089	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	236,875	100 [ 112.9]	209,810		210,000
c	(　 ) 178,075	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,321	100 [ 96.1]	200,126		200,000
d	(　 ) 221,320	100 [ 130.0]	[ 108.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	216,043	100 [ 103.0]	209,750		210,000
e	(　 ) 158,699	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.8]	206,583	100 [ 99.8]	206,997		207,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +29.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +23.0
d	買進み	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

金沢 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、素地価格等の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,162,338	1,633,257	5,529,081	4,469,850	1,059,231	（　0.9458） 1,001,821	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	22,262,689 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	135.00	Ｓ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m 駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	9.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 8.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗（２区画）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

２区画の各々一括賃貸を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	270.00	100.0	270.00	2,444	659,880	6.0	3,959,280
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		659,880		3,959,280
								0

⑨年額支払賃料	659,880 円　×　12ヶ月　＝　 7,918,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,918,560 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 791,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,126,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,959,280 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,634 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,162,338 円　　　　（　 36,173 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,456 円/㎡　月額支払賃料（　 2,444 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,000 円	64,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	237,557 円	7,918,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 548,200 円	64,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,500 円	64,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,500 円	64,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,633,257 円　（　　　　　　 8,249 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,500,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0931 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,469,850 円（　　　　　 22,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,162,338 円
②総費用	1,633,257 円
③純収益　①－②	5,529,081 円
④建物等に帰属する純収益	4,469,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,059,231 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,001,821 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,060 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,262,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

金沢 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	金沢市安江町４６１番	2200000038275-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
金沢 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-3

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　藤澤　努

TEL.

鑑定評価額

41,600,000 円

１㎡当たりの価格

210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市安江町４６１番｢安江町１５－５７｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,400)
	1:2.5	店舗Ｗ2	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	東8.7m市道	水道、ガス、下水	金沢 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 90 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

仏壇店が多い、金沢東別院前
の商店街

街

路

８．７ｍ市道

交通

施設

金沢駅南東方

850m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

近江町市場という観光スポットから程近い距離にあるため、観光客の増減に影響されやすい地域である。最近は
再び国内及び海外からの観光客が戻り、投資を呼び込みやすい環境になり、地価が上昇すると予想される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢駅周辺や観光スポット周辺の商業地域一帯。需要者は観光客・地元顧客を対象とした物販・飲食系の
事業者が中心である。取引は散見されるものの、特段活用する動きも少なく様子見の状態が続いている。新築や改装と
いった動きはあまり見られない。商業地で取引も少なく、価格差も大きいため明確な価格相場は形成されていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益還元法では新築の店舗を賃貸することを想定したが、近隣地域では昔からの古い店舗が多く規範性の高い賃貸事例
を収集できなかった。また他の繁華街と比較して人流も少ないため、出店需要は弱く求められた収益価格の信頼性もや
や劣る。一方、取引事例比較法による比準価格は実際の取引事例から求められたものであり、信頼性が高い。よって本
件では、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内に限ると能登半島地震後の復旧・復興需
要で経済は持ち直しており、インバウンド需
要の回復で店舗出店も進み、地価は上昇傾向
にある。

数店新規出店の店舗があったが、仏壇店や日
用品販売店等、観光客に依存していない商店
もあり、現状では大きく環境が変わっていな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２４調０１ -22	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、北4m、角地		商業高度地区最高20m 駐車付置義務 (100,400)
b	０２５公１０ -5	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南13m市道、西4.3m、角地		１住居高度地区最高15m 駐車付置義務 (80,200)
c	０２４調０７ -20	金沢市		更地	（　）	不整形	南4.4m市道、北西3.4m、角地		近商高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,264)
d	０２５公１０ -36	金沢市		建付地	（　）	不整形	南東25m市道、中間画地		商業高度地区最高60m 駐車付置義務 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 253,558	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	252,339	100 [ 120.0]	210,283	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 198,308	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	189,150	100 [ 94.5]	200,159		200,000
c	(　 ) 187,848	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	194,365	100 [ 85.5]	227,327		227,000
d	(　 ) 340,116	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	379,248	100 [ 163.8]	231,531		232,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +17.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

金沢 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,920,901	1,844,916	6,075,985	5,093,760	982,225	（　0.9504） 933,507	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	20,744,600 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	156.00	Ｓ2	312.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m 駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	9.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 8.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建ての店舗で縦割２区画を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

各区画一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	312.00	100.0	312.00	2,339	729,768	6.0	4,378,608
							0.0	0
～

～

～

～

計		312.00	100.0	312.00		729,768		4,378,608
								0

⑨年額支払賃料	729,768 円　×　12ヶ月　＝　 8,757,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,757,216 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 875,722 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,881,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,378,608 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,407 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,920,901 円　　　　（　 40,005 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,342 円/㎡　月額支払賃料（　 2,339 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	454,800 円	75,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	262,716 円	8,757,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,500 円	査定
	建物　　　　　　　　　 644,300 円	75,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,800 円	75,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,800 円	75,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,844,916 円　（　　　　　　 9,318 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,800,000 円	設計監理料率　 236,000 円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0931 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,093,760 円（　　　　　 25,726 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,920,901 円
②総費用	1,844,916 円
③純収益　①－②	6,075,985 円
④建物等に帰属する純収益	5,093,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	982,225 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	933,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,715 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,744,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

金沢 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	金沢市安江町４６１番	2200000038275-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考