令和7年1月14日　提出 金沢 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -63 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 225,000,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市駅西本町３丁目１４０１番外 ｢駅西本町３－１４－１｣ ②地積 　(㎡) 1,209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 駐車付置義務 (80,600) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ17 中高層のマンション 等が見られる共同住 宅地域 南東12m市道、南西側道 水道、ガス、下水 金沢 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築基準法第５２条第８項適 用の地域で割増後の容積率上 限は６００％である。 街 路 基準方位北、１２ｍ 市道 交通 施設 金沢駅北西方 1.2km 法令 規制 商業 (70,600) 準防  地区計画等 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 金沢駅から市街地中心部にかけて、近年分譲マンションの建築が相次いでいたが、資材高騰等によりマンション 開発は鈍化傾向にあり、今後の地価は横ばい傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              183,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢駅周辺から市街地中心部にかけての幹線道路及び準幹線道路沿線並びにその周辺の地域一円。需要者 は主として県外の大手または中堅マンション開発業者である。近年マンション開発が活発であった金沢駅周辺において も、資材高騰等から一服感が見られるが、マンション適地といえる一定規模の好立地は稀少であるため、需要は底堅い 。取引規模や取引動機に応じて価格帯はまちまちであり、需給の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発法による価格は想定条件が多いものの、需要者であるマンション開発業者の投資採算性に基づき試算しており一定 の規範性を有する。一方、比準価格は、同一需給圏内において類似性を有する複数の取引事例を採用して査定しており 市場を反映した規範性の高い価格であると判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視しつつ も、開発法による価格をも十分考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    187,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [104.9] [106.1] 100 184,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    186,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は増加。市街地の利便性 上位の住宅地域での需要は堅調であるが、郊 外での需要は弱く、二極化傾向にある。 金沢駅金沢港口周辺では、近年マンションや ホテル、オフィス等の建設が相次いでおり、 開発が盛んである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％