令和7年1月12日　提出 金沢 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　本田　淳也   TEL.

鑑定評価額 5,670,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市窪１丁目５８番１ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる高台の住 宅地域 南東5.7m市道 水道、ガス、下水 金沢 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の住宅地域であり、宅地 造成等工事規制区域の指定を 受けている。 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 金沢駅南方 6.9km 法令 規制 １低専 (60,100) 土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住宅地域であるため車の通行に難がある。また、近年の自然災害の多発により、災害リスクのある地域は 敬遠される傾向が強い。特段の変動要因はないものの、地価は今後も下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市郊外の類似価格帯の住宅地域であると判断した。需要者の中心は、金沢市や近隣市町内の居住者 で一次取得者が想定される。近年の自然災害多発の影響により、災害リスクのある高台の立地は敬遠される傾向にあり 、需要は減退傾向にある。対象標準地の規模で５００万円から７００万円程度が需要の価格帯として想定されるが、更 地の取引が少なく、中古住宅での取引が主体であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は第一種低層住居専用地域の高台の住宅地域であるため、アパート等の収益物件については、事業採算性 が見込み難く、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念し、試算価格は比準価格のみが求められた 。比準価格は、規範性の高い複数の取引事例から試算しており、市場の実勢を反映し説得力が高いものと思料する。し たがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -42                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [141.4] [103.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 未だ低金利を背景に、金沢市の住宅地需要は 概ね堅調であり、地価の下落地域は限定的で ある。 地域要因に特段の変更はないものの、近年は 自然災害が多いため、需要者からの選好性に 弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.3 ％  ％