令和7年1月14日　提出 射水 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-4 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之   TEL.

鑑定評価額 8,190,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市三ケ字中吉原３６５４番１ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅が建ち 並ぶ駅前の商業地域 西11.3m市道 水道、下水 小杉 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．３ｍ市道 交通 施設 小杉駅北方 100m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模店舗等が建ち並ぶ駅前の既成商業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。郊外型商業施 設等への顧客流出に歯止めがかからず、商況の回復が難しいため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市を中心とした県西部に位置する商住混在地域及び商業地域である。旧来からの駅前商業地域と価格 牽連性が高い。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者等が中心である。旧来からの駅前商店街における商 況は低迷し、あいの風とやま鉄道線の南側の郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域に顧客が流出していることから、需要 は弱含みである。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、自用の店舗が中心の旧来からの駅 前商業地域であり、賃貸需要は乏しく、投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性に着目した取引需要はほと んどみられないことから、収益価格の試算はできなかった。したがって、比準価格を中心にして、代表標準地との検討 を踏まえて、最近の経済状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [103.6] [100.0] 100 46,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 背後住宅地の堅調な住宅需要がある路線商業 地域では、商況が安定し、需要は底堅い一方 、顧客流出している既成商業地域では、需要 が弱含んでいる。 あいの風とやま鉄道線の南側における郊外型 店舗が建ち並ぶ商業地域への顧客流出に歯止 めがかからず、商況が低迷しており、需要は 弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％