令和7年1月15日　提出 射水 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市大門字道山１０４番３ ②地積 　(㎡) 457   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1.5 店舗 Ｓ2 中低層店舗、銀行等 が建ち並ぶ商業地域 南西15m市道、背面道 水道、下水 越中大門 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中低層の店舗や事務所等が建 ち並ぶ商業地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 越中大門駅南西方 550m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中低層の店舗等が建ち並ぶ商圏の狭い既成商業地域であり、今後もほぼ現状のまま推移すると予測する。旧大門 町の出店需要が乏しい既成商業地域であり、地価は緩やかながら弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び隣接市の商業地域もしくは商住混在地域一帯。主たる需要者は地縁性のある個人や法人事業者 であり、多店舗展開している事業者も見られる。近隣地域は旧大門町に存する商圏の狭い商業地域であり、大規模店舗 や駐車場の整備された郊外型店舗に顧客が流出していることから競争力が劣り、需要は減退傾向が継続している。需要 の中心となる価格帯は規模、用途等によりばらつきがあり、見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域に存する信頼性のある取引事例を収集、選択して比準価格を試算した。これに対し、近隣地域 は自己使用目的の物件が多いことから、賃貸物件に対する需要が乏しく、事業収支の観点からも収益物件の想定は非現 実的なので収益価格を試算しなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自己使用目的で商業地域の需給動 向を適切に反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [100.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広い商圏を有する大規模店舗や駐車場が整備 された郊外型店舗に顧客が流出し、古くから の既成商業地域は出店需要が乏しく衰退傾向 である。 旧大門町に存する商圏の狭い商業地域であり 、大規模店舗等に顧客が流出していることか ら、需要は減退し、地価も下落基調で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％