令和7年1月15日　提出 南砺 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南砺 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 2,600,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南砺市是安字上島２０６番１７ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、営業所 等の並ぶ商業地域 南西14m国道 水道、下水 城端近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄り駅前周辺の国道沿いに 、古くから店舗、事業所等が 建ち並ぶ商業地域 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 城端駅近接 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 駅前の幹線道路沿いに所在する既成商業地域であり、地域的変化はみられない。新たな出店等はみられず、繁華 性が低く、衰退傾向にあることから、地価の下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南砺市及び砺波市等隣接市にある商業地域一帯。需要者の中心は南砺市に地縁性を有する法人や個人事業 者である。南砺市の商業地域は、隣接市等の大型ショッピングセンターや郊外型店舗が集積する商業地域に対する競争 力が劣り、これら地域への顧客流出から商況が低迷している。また、高い人口減少率を背景とした商圏人口の減少も相 俟って需要は弱含み。取引される価格帯は、物件によって様々であり、需要の中心となる特定の価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は南砺市及び砺波市の地域的類似性の高い商業地域における取引事例から求められた実証的な試算価格であり 規範性は高い。収益価格は、自用の店舗等が多い商業地域であり、新規出店等に伴う賃貸需要はほとんどなく、賃貸市 場が未成熟であるため試算できなかった。よって、最近の市場動向や単価と総額との関連等にも十分留意、検討した結 果、不動産市場の実態を反映した実証的で規範性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南砺市は人口減少に歯止めがかかっておらず 、商圏人口が減少している。隣接市の大型商 業施設等への顧客流出もあり商況は低迷し、 地価は下落傾向。 駅前の商業地域であるが、商業繁華性は低い 。隣接市等の大型店舗等を有する商業地域に 対する競争力は劣り、地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％