令和7年1月15日　提出 小矢部 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小矢部 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　恵子   TEL.

鑑定評価額 2,870,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小矢部市石動町２００２番１外 ｢石動町１３－１９｣ ②地積 　(㎡) 54   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼倉庫 Ｓ3 中層の店舗併用住宅 等が建ち並ぶ駅前の 商業地域 南西18m市道 水道、下水 石動 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        55 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小売店舗が多い石動駅前の商 業地域。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 石動駅北方 130m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い既成商業地域である。駅北口前の整備が進み繁華性の向上が期待される。商況は停滞しているが、石動 駅及び周辺の整備の影響で地価は安定して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏は小矢部市及び周辺市の商業地の圏域。②主たる需要者は小矢部市に地縁性の高い個人及び法人等が中心 である。③近隣地域は既成の商業地であり商況は衰退傾向にあるが、駅前の希少性や駅舎の建替え及び図書館の新設並 びに県道拡幅事業で利便性が向上している事から有効需要は安定している。④中心価格帯は、標準地と同規模の土地は ３００万円前後、複合不動産としては一概には言えない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗目的の取引が主であり①比準価格は規範性高い取引事例より求められ市場の実態を反映した価格である。収 益価格は近隣地域が自己使用の物件が中心であり賃貸市場が未成熟である為適用を断念した。②唯一求められた比準価 格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砺波 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.6] [100.0] 100 52,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は下落傾向にあるが、県全体に比べて 減少傾向はやや強い。商業地は駅周辺に投資 が集中している。 地域要因に変動は殆どない。衰退化ある中、 駅周辺整備の影響で選好性は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％