令和7年1月10日　提出 高岡 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 5-11 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市戸出狼字焼野島２５４番１外 ②地積 　(㎡) 925   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 不整形 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 店舗、事務所が点在 する路線商業地域 南東23m国道 水道 戸出 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２３ｍ国道 交通 施設 戸出駅北西方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高岡市郊外の未成熟な路線商業地域であるが、新規立地需要が乏しいことから今後ともほぼ現状のまま推移する 。今後も急速な発展は規定できず、地価水準は若干の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市の商業立地がみられる幹線道路沿い地域一帯であり、戸出地区の沿道地域が圏域の中心である。需 要者の中心は沿道地域において店舗等の立地を考える地元事業者であり、広域にチェーン展開する店舗経営者等も考え られる。近隣地域は農地が多く混在する未成熟な路線商業地域であるが、新規出店需要が乏しいことから発展性に欠け る沿道地域となっている。なお、需要の中心となる価格帯は、画地規模によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である高岡市内の沿道地域における信頼性ある取引事例を採用して、比準価格を試算した。一 方、近隣地域は自己使用での商業立地が中心であり、また農家住宅や農地が混在する未成熟な沿道地域であり賃貸市場 が未成熟なことから収益価格は試算し得なかった。したがって、自己使用目的での商業地に対する需給動向を適切に反 映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市は郊外のショッピングセンターや一部 の路線商業地域への顧客流出傾向が強く、既 成市街地や未成熟な路線商業地域では衰退傾 向がみられる。 郊外の未成熟な路線商業地域であり、新規立 地需要が乏しいことから地価水準は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％