鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
高岡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高岡 5-1

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　伊東　良浩

TEL.

鑑定評価額

6,900,000 円

１㎡当たりの価格

86,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月11日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高岡市宮脇町字吉田１００３番１外				②地積　(㎡)	80 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	2.5:1	店舗兼住宅ＲＣ3	各種専門店等が建ち並ぶ中心的商業地域	南西27m県道	水道、ガス、下水	高岡 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 7.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高岡駅前の古くからの商店街

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

高岡駅北西方

400m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高岡駅前の古くからの商業地域であるが地域要因に特段変動はない。駅周辺ではマンション建設や駅前整備が進
み、新規出店もみられるが商況の低迷が続いている。地価は緩やかな下落で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高岡市中心市街地の商業地域を中心に呉西地区の商業地域、商住混在地域の圏域である。主たる需要者
は県内の個人事業者、地元法人が大半を占めるが外部からの参入もみられる。駅前商業地域では駅前整備も進み、徐々
に新規出店も増えているが、駅前立地としての収益性、繁華性等に劣ることから、需要は弱く需給は弱含み。市場で取
引される価格帯は、物件によって様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高岡駅前の商業地域としての立地条件、収益性等を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等
において規範性のある取引事例を収集し得た。収益性を重視した投資目的の取引も散見されるが、土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考と
して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

路線商業地域に対する需要は堅調であるが地
域間競争が激しくなっている。中心市街地の
既成商業地域の商況は総じて弱い状況が続い
ている。

徐々に新規出店もみられるが、依然として商
況の低迷が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

高岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２５１０２３７ -65732	高岡市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,400)
b	０２５１０２２６ -73766	高岡市		更地	（　）	台形	東25m県道、北8m、角地		１住居 (70,200)
c	９２４２０２３７ -61703	高岡市		更地	（　）	長方形	南22m市道、北11m、二方路		商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	９２４２０２２８ -69114	高岡市		更地	（　）	長方形	南東25m国道、中間画地		商業 (90,400)
e	９２４２０２２８ -75556	高岡市		建付地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,322	100 [ 74.5]	83,654	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,700
b	(　 ) 68,720	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	70,918	100 [ 78.9]	89,883		89,900
c	(　 ) 63,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	82,353	100 [ 95.5]	86,234		86,200
d	(　 ) 73,170	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	74,452	100 [ 87.3]	85,283		85,300
e	(　 ) 56,282	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	81,609	100 [ 93.4]	87,376		87,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,200 円／㎡]

高岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,572,127	605,711	1,966,416	1,802,000	164,416	（　0.9497） 156,146	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,394,478 円　　　　（　 42,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	63.00	Ｓ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	80 ㎡	16.2 m x 6.8 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し、２階事務所：フロア貸し

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

この種の建物としては標準的なため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.00	75.0	47.25	2,706	127,859	6.0	767,154
							0.0	0
2～ 2	事務所	63.00	80.0	50.40	2,165	109,116	6.0	654,696
							0.0	0
～

～

～

計		126.00	77.5	97.65		236,975		1,421,850
								0

⑨年額支払賃料	236,975 円　×　12ヶ月　＝　 2,843,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 97.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,843,700 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 284,370 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,559,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,421,850 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,797 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,572,127 円　　　　（　 32,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,720 円/㎡　月額支払賃料（　 2,706 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,000 円	26,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	85,311 円	2,843,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 254,400 円	26,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 605,711 円　（　　　　　　 7,571 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,500,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,802,000 円（　　　　　 22,525 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,572,127 円
②総費用	605,711 円
③純収益　①－②	1,966,416 円
④建物等に帰属する純収益	1,802,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	164,416 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	156,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,952 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,394,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高岡 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高岡市宮脇町字吉田１００３番１	2302000282826-0000
2	高岡市宮脇町字吉田１００３番２０	2302000282843-0000
3	高岡市末広町字吉田１００３番３	2302000129772-0000
4	高岡市末広町字吉田１００３番８	2302000129777-0000
5	高岡市末広町字吉田１００６番１	2302000148100-0000
6	高岡市末広町字吉田１００７番１	2302000148107-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
高岡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高岡 5-1

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　朝倉　秀朗

TEL.

鑑定評価額

6,900,000 円

１㎡当たりの価格

86,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月14日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高岡市宮脇町字吉田１００３番１外				②地積　(㎡)	80 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	2.5:1	店舗兼住宅ＲＣ3	各種専門店等が建ち並ぶ中心的商業地域	南西27m県道	水道、ガス、下水	高岡 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 7.0 ｍ、規模　　 112 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

昭和年代まで高岡市の小売り
の中心商店街として推移した
地域

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

高岡駅北西方

400m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

商況は背後地の少子高齢化と郊外型店舗への顧客流出、インターネット通販との競合で悪化しており空店舗が増
加している。地価は顧客の回復が見込めないことから低迷を脱却できないため下落が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高岡市既成市街地及びその外縁の商業地域一帯。需要は事業目的の地元企業及び個人が主であり駐車場や
居住目的の需要も見込まれる。市況は一部観光地を除き既成市街地に百貨店や劇場など集客施設がなく顧客を引きつけ
る魅力に乏しいことから低迷している。地価水準は下落傾向にあるが底値に近づいているとの見方から微減傾向にある
。土地の中心価格帯は規模の開差が大きく特定できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる高岡市中心商業地及びその周辺商業地の取引事例を採用
して試算を行った。収益価格は、建築費高騰で建物投資に見合う賃料が徴収できないため低位に求められた。本件にお
いては高岡市の商業地の実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、周辺標準地と
の均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高岡市の小売業は既成市街地の総人口減少と
少子高齢化で背後地が縮小し、郊外型店舗に
対抗できないことから衰退傾向が続いている
。

この１年は地域要因に大きな変動がないもの
の、高岡市既成市街地の衰退の影響で下落基
調を脱しきれない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

高岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２５１０２２６ -78166	高岡市		底地	（　）	不整形	北東22m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	９２４２０２２８ -75025	高岡市		建付地	（　）	長方形	北西25m県道、南東3m、二方路		近商 (90,200)
c	９２４２０２３７ -61703	高岡市		更地	（　）	長方形	南22m市道、北11m、二方路		商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	９２４２０２２８ -69114	高岡市		更地	（　）	長方形	南東25m国道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 21,687) 43,374	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	53,173	100 [ 62.7]	84,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,800
b	(　 ) 49,543	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.0]	51,169	100 [ 66.5]	76,946		76,900
c	(　 ) 63,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	82,353	100 [ 94.5]	87,146		87,100
d	(　 ) 73,170	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,219	100 [ 82.5]	87,538		87,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,200 円／㎡]

高岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,628,882	621,593	2,007,289	1,815,450	191,839	（　0.9622） 184,587	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,012,761 円　　　　（　 50,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	63.00	Ｓ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	80 ㎡	16.2 m x 6.8 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の利用状況から１階店舗、２階事務所（各階フロア貸し）と判定した。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

階段室、玄関ホール

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.00	75.0	47.25	2,886	136,364	6.0	818,184
							0.0	0
2～ 2	事務所	63.00	80.0	50.40	2,100	105,840	6.0	635,040
							0.0	0
～

～

～

計		126.00	77.5	97.65		242,204		1,453,224
								0

⑨年額支払賃料	242,204 円　×　12ヶ月　＝　 2,906,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 97.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,906,448 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 290,645 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,615,803 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,453,224 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,079 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,628,882 円　　　　（　 32,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,886 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,800 円	27,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	87,193 円	2,906,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 262,000 円	27,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 621,593 円　（　　　　　　 7,770 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9622

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,815,450 円（　　　　　 22,693 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,628,882 円
②総費用	621,593 円
③純収益　①－②	2,007,289 円
④建物等に帰属する純収益	1,815,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	191,839 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	184,587 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,307 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,012,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高岡 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高岡市宮脇町字吉田１００３番１	2302000282826-0000
2	高岡市宮脇町字吉田１００３番２０	2302000282843-0000
3	高岡市末広町字吉田１００３番３	2302000129772-0000
4	高岡市末広町字吉田１００３番８	2302000129777-0000
5	高岡市末広町字吉田１００６番１	2302000148100-0000
6	高岡市末広町字吉田１００７番１	2302000148107-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考